二手市场成交数据 - 5月上海二手成交总量达1.9万套，过去5年属于相当不错水平 [3] - 11万套挂牌房源中76%价格按兵不动，22%选择降价，不到1%涨价 [9] - 平均调价幅度为-3.86%，相当于500万房子调价19.3万 [11] 市场情绪变化 - 去年8月降价房东陡然增多，显示市场情绪转向低迷 [12] - 今年1月开始降价房东占比逐渐增多，新政药效开始消退 [14] - 降价房东心理包括着急置换和担心市场下行 [14] 成交价格分析 - 成交房源最后一次调价幅度达-6.1%，500万房子需降30万 [16] - 从初次挂牌到最终成交平均降价幅度达-12.1%，500万房子需降60万 [19] - 2023年下半年和2024年上半年两次进入调价谷底状态 [23] 不同价位调价策略 - 500万以下刚需房源采用小步快跑策略，调价幅度-1%到-3% [26][27] - 500-800万刚改房源议价空间最小，因房源量占比少 [30] - 800万以上豪宅需大幅降价博眼球，但不宜频繁调价 [32][33]