中国REITs市场发展概况 - 中国REITs市场自首批产品上市4年来总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市产品达66只，数量位居亚洲第一 [2] - 市场经历完整周期：从初期"盲目打新"上涨行情→2023年深度调整折价→2024年回归理性，聚焦底层资产价值 [2] - 监管部门建立以市场化价格为核心的全链条生态，涵盖发行定价、二级交易及存续期管理 [2] 一级市场动态 - 中银中外运仓储物流REIT创纪录：获575户网下报价，全场倍数251.12倍（剔除后），发行溢价率16.16%为市场最高 [3] - REITs一级市场采用询价机制，当前价格已反映资产内在价值与风险，达成市场均衡状态 [2] 二级市场表现 - 优质项目表现突出：底层资产稳健、回报丰厚的REITs较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 市场化机制下"好项目"获认可，表现为价格上涨及交易活跃度提升 [3] 制度完善与市场前景 - 监管形成"业务办法+指引+指南"多层次规则体系，推动制度规范化、标准化 [4] - REITs市场从萌芽阶段进入扩容提质新阶段，底层资产扩大及政策创新推动市场版图扩展 [4]