租赁住房市场供需格局 - 需求端韧性较强，核心城市人口持续净流入构成长期基础，近5年除北京上海外多数一二线城市保持人口净流入状态[4][8] - 城镇化率增速放缓至0.84ppt(2024年达67%)，但参照海外经验核心城市群仍具人口吸引力[4][8] - 晚婚晚育现象(平均初婚年龄29岁)及高房价收入比(北京上海达18x)延长租赁周期，90后占租房人群83.6%[8][9] - 供给端"十四五"保租房累计建设727万套完成规划84%，2025年收官年仍面临阶段性供给压力[4][20] - 保租房具备租金折扣优势(上市初期为周边市场30-90%)，1Q25租金同比+0.9%优于整体市场(-3.8%)[29][30] 核心城市供给特征 - 上海保租房累计供应36.1万套占集中式公寓40%，2023-2024年集中入市28万套，未来浦东闵行外郊环占比超50%[36][37] - 北京保租房筹集34.6万套完成87%，供给平稳且用地未收缩，丰台大兴朝阳占存量超40%[39] - 深圳保租房超50万套占集中式公寓30%，租房人口比例77%显著高于上海(40%)，非居改保政策持续推进[41] - 厦门苏州分别完成"十四五"目标65%和60%，集美湖里区域占厦门新增供给超60%[43][44] 租赁住房REITs运营评估 - 资产质素核心考察区位供需、周边配套及管理团队，需关注工业园区等稳定客群基础及潜在供给压力[46][47] - 运营效率重点分析招租模式差异，政府配租型关注去化周期，市场化项目需评估渠道成本及企业租户稳定性[48] - 财务指标中政府配租型EBITDA率较高，市场化项目利润率波动大，非租金收入占比是重要补充[49] 租赁住房REITs市场展望 - 存量规模支撑发展，预计2025年公租房保租房存量分别超2000万套和800万套，26个潜在项目处于审核或招标阶段[52] - 扩募驱动平台扩容，中金厦门安居等3单已实施扩募，测算扩募后分派率提升[53] - 低利率环境下股息率2.6%较国债利差96bp，2022年上市以来总回报83%领跑REITs市场[54][55] - 海外经验显示住宅REITs股息率约4%，日本2010-2017年住宅REITs交易额占住宅地产交易46.8%[59]