核心观点 - 二季度土地市场溢价率回落但优质宅地热度不减，下半年供地将持续优化并改善预期 [2][4][8][9] - 土地市场呈现缩量提质特征，成交建面同比下降4%但金额同比增长22% [4][5][16] - 一二线城市量价齐升，三四线城市持续收缩，市场分化明显 [7][16][19] - 优质宅地仍受追捧，部分核心城市地块溢价率高达76% [19][24][26] - 下半年土地市场将迎来更多高质量供应，城市更新和专项债收储将改善库存指标 [9][20][25] 供求 - 6月土地供应建面5253万平方米，环比增9%，同比降12.2%，延续缩量趋势 [4][5][11] - 成交建面4570万平方米，同比降4%，成交金额1573亿元，同比增22%，呈现缩量提质 [5][16] - 一线城市优质地块供应稀缺，上海徐汇地块起拍楼板价高达16万元/平方米 [12] - 二线城市中苏州园区地块起拍楼板价6万元/平方米，刷新当地纪录 [13] - 地方政府持续优化供地，如株洲计划减少新增商品住房供应21.12万平方米 [14] 热度 - 6月平均溢价率4.2%，连续3个月回落，一二线降至5%左右，三四线降至2.7% [4][6][19] - 北京、杭州土拍溢价率不足1%，但上海、成都仍达10%和15% [19] - 成都锦江区地块溢价率高达76%，楼板价3.55万元/平方米 [26] - 土地流拍率6%，回落至近年低位，部分城市因销售前景不确定导致流标 [22] 重点地块 - 上海宝山组合地块成交总价81.95亿元，溢价率仅1.2%，开发难度高 [24][26] - 北京多宗棚改地块底价或低溢价成交，反映重点项目顺利推进 [24][25] - 上海杨浦、闵行地块分别拍出31%和13%溢价率，由保利发展竞得 [24] - 单价榜中上海杨浦东外滩地块楼板价9.5万元/平方米，周边新房售价20万元/平方米 [26] 后市展望 - 下半年将落实"控量提质"，城市更新和土地收储将促库存下降 [9][20] - 专项债收储和闲置土地回收将改善库存指标，带来更多高质量供应 [20][25] - 优质地块热度将持续，核心城市优质板块仍将受追捧 [8][9][19]