市场规模与现状 - 截至6月27日沪深两市上市REITs达68只，数量位居亚洲第一，超过新加坡（35只）和东京（58只）[1][3] - 若包含审核中产品，总数达88只，涉及26家基金管理人[3] - 2021-2024年申报数量逐年增长（2021年9只、2022年17只、2023年20只、2024年28只），2025年已申报14只[3] - 市场规模突破2000亿元，但距离"万亿"预期差距显著[5][6] 资产结构特点 - 传统基建项目占比超70%（天相投顾数据）或80%（平安基金数据），涵盖产业园、物流、保障房等[3][4] - 底层资产正扩展至数据中心、文旅设施等新领域，招商基金提及多个文旅REITs在筹备中[4] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7%[3] 流动性挑战 - 单只REITs规模小，流通市值占比低（高战略配售比例导致），机构投资者占比超70%[7][9] - 换手率下行，日内交易易出现价格失真，美国REITs总市值达1.5万亿美元（约200只），日本/新加坡腰部以上REITs规模大且流动性高[6] - 大体量资金因配置比例限制难以显著贡献收益[6] 发展制约因素 - 优质资产供给不足：国企因融资成本低、税收成本高（土地增值税/契税）惜售优质资产[9][10] - 落地效率低：审批多部门耗时数年，补办手续导致项目流失，发行周期1-2年[9][10] - 估值与定价机制不成熟，扩募进展不及预期[9][10] 改进建议 - 立法与流程：加快REITs专项立法，免除重组阶段土地增值税/契税，纳入央企考核指标[11][12] - 市场机制：推行"储架发行"机制，简化扩募流程，建立跨部门联合审批平台[11][12] - 流动性提升：引入做市商制度、REITs指数基金，混装资产增强多元性[13] - 资金引入：吸引养老金/年金等长线资金，扩大外资参与[13]