政策背景与核心理念 - 国家层面首次将"好房子"写入2025年《政府工作报告》，提出建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅目标，并配套出台《住宅项目规范》国家标准[2][3] - 住建部2025年3月发布《住宅项目规范》，5月1日正式实施，标志着政策从倡导升级为强制性标准[3] - 全国多省市自2023年末起陆续优化建筑设计规范，通过调整计容标准提升实得面积和品质，例如广州2023年11月最早发布容积率计算新规[5][6] 重点城市政策落地与产品升级 北京 - 渐进式推进政策，2025年2月发布平原多点地区技术细则，允许阳台占比提升至套内10%（进深≤1.8米）且不计容，140㎡以上户型可设挑空空间[10][11] - 新规系统性优化公共空间：架空层、风雨连廊不计容，建筑高度弹性管控（如45米可上浮至60米）[11][13] 广州 - 截至2025年4月累计70余个新规项目入市，2025年4月单月新规产品推货量占全市60%，认购量占73%[16][18][20] - 产品以四房为主（占比59%），实用率普遍超120%，开盘当日去化率27.6%显著高于旧规产品的15.3%[17][18] 成都 - 新规推动高端设计下沉：140㎡户型实现双全景舱，125㎡做到四房双套房三卫，98㎡配备独立家政间[23][26][30] - 成华区新规项目表现突出，如华润置地中环天宸4次开盘去化率90%-100%，招商锦城序等5个项目首开售罄[33][34] 重庆 - 四代宅政策三次放宽限制，联发观音桥嘉和府185㎡户型实得207㎡（赠送61㎡），采用U型端厅+露台设计，得房率近130%[46][47] - 融合山地特色：利用20米高差打造景观视野，10000㎡围合中庭，南北错层露台设计[38][43] 市场效果与监管动态 - 广州2025年Q1新规产品成交占比近两成，4月新规项目开盘去化率27.6% vs 旧规15.3%[18][20] - 部分城市因赠送率过高（如成都部分项目达40%）引发监管收紧，广州限制飘窗设计、成都将板率误差纳入验收核查[51][52] - 行业转向多维竞争：从面积赠送到生活场景优化、科技赋能和服务配套完善[1][53]