中国公募REITs市场发展概况 - 截至2025年6月，公募REITs累计发行68只产品，"首发+扩募"合计募集规模接近1800亿元，二级市场总市值达到1986亿元 [2] - 2024年成为市场分水岭，全年新发产品29只创历史新高，2025年上半年新增10只 [9] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超11%，68只产品中67只实现正收益，平均涨幅20.3% [3][4] 消费基础设施类REITs表现突出 - 收益前五的REITs中四只为消费类，嘉实物美消费REIT（51.56%）、华夏大悦城商业REIT（49.58%）领涨 [4][21] - 7只消费REITs底层物业出租率均超95%，青岛万象城达99.1% [24][25] - 社区商业韧性显著，嘉实物美消费REIT一季度收入2558.3万元，净利润797.5万元，出租率95% [14][17] 运营策略与业态调整 - 物美商业组建专业团队优化租户结构，联动商户营销，租金收缴率提升至99.5% [20][18] - 主力业态调整为零售（58.44%）、餐饮（27.91%）、服务（13.65%），引入网红餐饮、教培机构等 [19][29] - 品牌调改注重首店经济，如青岛万象城引入48家山东/青岛首店，长沙览秀城引进霸王茶姬3.0等 [31] "谷子经济"成为新增长点 - 二次元IP衍生消费崛起，成都大悦城举办《光·遇》全球首展等5场活动 [33] - 杭州西溪印象城设置动漫节痛车展区，引入火影忍者主题展 [34] - 通过IP情感溢价创造高附加值，推动商场客流与租金增长 [32] 市场挑战与投资价值 - 优质底层资产稀缺，普通投资者考察难度高 [35] - 消费REITs在股市波动中展现稳定回报，年化现金流分派率达5.04% [14][35] - 运营能力成为核心差异点，需精准把握消费分级与存量改造 [37]