上海办公楼更新改造的核心观点 - 上海城市更新重点转向楼宇经济，政府推动全市办公楼进入更新阶段，率先挑选10个试点单元进行试验[6][10] - 办公楼改造涉及提质、改造、重建和退出转型四种形式，目标是实现工作、生活、休闲在片区内闭环[18][19] - 商办市场已从增量时代迈入存量时代，老旧办公楼改造和再利用成为重要任务[23][24] 试点商务单元概况 - 已公示6大商务单元更新方案，包括虹桥经济技术开发区、大柏树、五角场、真如、漕河泾和苏河湾，总面积20.56平方公里，超过200栋商务楼宇[12][14] - 不同商务区级别差异明显：虹桥有27处甲级办公楼，漕河泾15处，大柏树无甲级办公楼，苏河湾仅3处[16] - 改造方案各有侧重：虹桥打造"后街体验环"，漕河泾推出"慢行系统"，大柏树定位"园区+校园"，五角场主打"科教融合"，真如重点在生活配套[18] 已落地改造案例 - 物理空间改造：裕安大厦投入200多万元更换电梯系统，金穗大厦进行全方位更新实现"变身"[27][28] - 业态焕新：虹桥天都调整业态组合并举办特色活动，商办整体出租率维持在85%以上[29] - 功能转型：上海江天大厦从旧式办公楼改造为企业总部大楼，成为世博滨江新地标[32][36] - 街道参与：潍坊新村街道办排查36栋商务楼并组建智囊团提供支持[37] 办公楼更新背景与问题 - 上海甲级写字楼存量达1700万平方米，总体饱和面临巨大招商压力[41][43] - 空置率问题突出：虹桥开发区&古北达22.2%，新天地和竹园突破20%，真如曾接近50%，苏河湾连续三个季度居高不下[45][47] - 办公楼老龄化严重：陆家嘴和虹桥开发区楼宇多建于1980-1990年代，土地剩余年限普遍不足15年[51][55] - 产权分散导致改造困难：宝安大厦因产权分散难以达成改造方案[57] 改造目标与意义 - 上海计划2024-2027年推进40-50个商务楼宇更新改造项目，优化办公楼格局和结构比例[58] - 通过改造实现办公楼、商业、住宅和人文充分融合，提升城市综合竞争力[62] - 不同商务区形成各自特色产业聚集，打破陆家嘴单一高端办公形象[61]