楼市现状与政策背景 - 上半年经济增速5.3%但楼市表现疲软，6月全国70城新房价格环比下降0.3%，同比下降3.7%，一线城市除上海外均环比下跌[2] - 二手房价格跌幅扩大，一线城市环比跌0.7%，二三线跌0.6%，70城中69城环比下跌，较4月64城、5月67城持续恶化[5] - 房地产对经济影响显著：占居民60%资产配置、40%财产性收入，土地出让贡献地方财政40%[7] 城市工作会议核心内容 - 中央城市工作会议提前3个月召开，对比2015年会议目标从"去库存"转向"存量提质增效"，聚焦城市更新与民生改善[9][14] - 会议提出两大方向：民生导向的"好城市"建设（如旧改、安全设施更新）和市场规律驱动的供需优化[15][16] - 技术赋能强调系统性数字住建（BIM、城市信息模型），实施主体从政府主导转向居民自主更新与社会资本参与[17] 老旧小区改造模式 - 一线城市老旧小区房价跌幅达30%-35%，部分北方城市二手房跌去13年涨幅，23.7%老旧小区处于无管理状态[19][20] - 杭州浙工新村居民自主更新案例显示：建筑成本仅2000元/㎡（政府项目4000元/㎡），改造后单价较周边高60%至4.3万/㎡[22] - 旧改资金可能通过特别国债支持，类似"住房银行"模式，已有加装电梯项目试点[24] 房地产发展新模式 - "好房子"战略写入政府工作报告，定义为安全绿色、高得房率、智能全龄友好、好物业、能拉动内需的住房[26] - 双轨制探索：保租房解决刚需（品质提升），市场化满足高净值人群需求，后者被视为房价复苏风向标[27][28] - 城市更新需结合文化价值重塑，如杭州五柳巷社区改造后房价坚挺，杭钢遗址公园带动周边业态[36] 城市发展深层逻辑 - 真正城市更新需系统性规划人口、产业、城镇、交通协同发展，而非表面工程[33] - 欧洲老城区房价稳定源于文化价值赋能，美国曼哈顿"硅巷"生态通过业态创新激活旧空间[34] - 伪城市化导致职住分离与千篇一律建筑，未来需构建"以人为尺度"的韧性城市[38]