城市发展模式转型 - 城市发展从外延式增量扩张转向内涵式存量提质增效，城镇化进入下半场[1][3] - 城市规划思路从"框定总量、限定容量"转向提升"综合承载能力"，工作抓手从棚改转向城市更新[3][4] - 房地产旧发展模式向"人、钱、房、地"匹配、租购并举、存量增量统筹的新模式转变[9] 城市更新 - 城镇存量住房达350亿平方米，未来5年需更新改造各类管道60万公里，创造约4万亿元投资需求[12] - 城市更新从"拆改留"转向"留改拆"，强调精细化、小规模、渐进式原则，聚焦宜居、韧性、智慧城市建设[13][14] - 项目回报周期长，需多元资金支持，政策鼓励REITs、专项债等融资工具，允许混合开发和容积率转移[15] 城镇化空间格局 - 发展组团式、网络化城市群与都市圈，19个城市群贡献全国80%以上GDP，政策强调提升综合承载能力[16][17] - 分类推进县城城镇化，208个县级市和1356个县城镇化率低于60%，重点提升教育、医疗等公共服务[23][24] - 农民工跨省流动比例下降，省内一体化快于跨省协调，需突破社保统筹等制度障碍[20][21] 人口市民化 - 市民化可拉动1.2万亿元消费增量，城镇化率每提升1个百分点带动万亿元级新增投资[26] - "两证"并轨（居住证与户籍）比缩小"两率"（常住与户籍城镇化率）更具操作性，需强化公共服务均等化[27] - 央地激励不相容问题需通过中央事权改革实现"卡尔多改进"，建立成本分担机制[28] 生活性服务业 - 降低人口流动障碍可使服务业占比提升2个百分点，城市间收入差距缩小7.3%[30] - "一老一小"服务需求突出，46.4%儿童处于流动/留守状态，养老体系需完善社区嵌入式服务[31] - 服务业发展依赖人口规模与密度，推动农民工职业从制造业向服务业转型[30][31]