公寓去化难题现状 - 深圳核心区域商务公寓项目备案价直接砍6折，价格从"8字头"降至最低"4字头"，小户型月租可达12000元 [1] - 深圳多个在售公寓推出不同程度折扣，部分开盘超两年的项目仍有大量未售房源 [1] - 商务公寓曾因不限购不限贷受热捧，2016年上海酒店式公寓成交42306套，占新建商品房总量25%，但近年频繁出现"买一送一"等促销 [1] 公寓市场供需数据 - 深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期7.5个月（近四年新低），非住宅可售19416套，去化周期达50.7个月 [2] - 商务公寓促销力度大于住宅新房，成为房企短时回流资金手段 [2] - 部分商务公寓租金回报率3%-4%，超过5年期定存利率，深圳6个热租公寓楼盘回报率超4% [2] 投资者偏好与政策调整 - 核心地段小户型公寓受投资者青睐，南山区、福田区等小户型因投入低、租金回报率高成交活跃 [3] - 多地已停止审批公寓项目：深圳2020年7月起停止新项目审批，广州去年全面叫停类住宅审批 [3] - 沈阳等城市尝试收购存量公寓转保障房，广东省政策研究员认为此举可解决保障房来源并去库存 [3][4] 行业转型挑战 - "商改住"政策未大面积铺开，房企申请性质变更流程较长 [4] - 非住宅项目供过于求的城市通过存量调整缓解库存压力，但需政策支持 [4]