最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 - 最高人民法院于7月23日发布《解释》，共二十三条，细化商品房买卖、强制执行等问题的规定，保持与相关司法解释的一致性和连续性，促进规范执行并助力解决"执行难"[1] - 《解释》自2025年7月24日起施行[4] 烂尾楼业主购房款返还权益 - 《解释》明确，若执行法院冻结开发商预售资金监管账户，购房者已交付购房款且房屋买卖合同已解除，可请求排除强制执行并申请返还购房款，人民法院应予支持[3] - 商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致合同解除，可请求在建筑物及建设用地使用权变价款中排除强制执行并申请返还购房款[3] - 2020年司法解释已明确购房者在房屋不能交付情况下，价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权[6] - 最新司法解释进一步细化具体情形和条件，如法院冻结预售资金监管账户时购房者权益保障，使规则更具操作性[7] 购房者权益保护范围扩大 - 司法解释将买房人保护范围从"保护居住需要"拓宽为"保护居住生活需要"，取消唯一住房限制，且房屋性质认定放宽至商住两用房[8] - 新规明确购房人在一定情况下可执行法院冻结的预售资金监管账户，排除相应购房款的强制执行并申请发放，对已解除购房合同的业主意义重大[8] 烂尾楼相关案例与司法实践 - 江苏省盐城市亭湖区人民法院2024年6月判决支持购房者解除房屋买卖合同及贷款合同的请求，要求开发商返还首付款及利息并支付违约金，二审维持原判[12][13] - 此前烂尾楼案例中，少数购房者退房退款获法院支持，但多数断供行为仍需负法律责任，新案例增强购房者信心[13] - 司法解释明确在房屋买卖合同解除且符合条件情况下，购房人可请求排除相应购房款强制执行并申请发放，通过司法途径弥补损失[14] - 若购房人未经法院判决或未满足条件擅自停止还款，仍可能面临银行追偿及法律责任，需通过合法程序实现购房款返还或免除还款责任[14] 房地产市场背景 - 近年来房地产市场调整导致部分商品房项目烂尾，损害购房者利益，烂尾楼涉及开发商、银行、购房者等多方利益，在破产清算或强制执行中易引发异议[5] - 执行异议之诉案件呈逐年上升态势，《解释》为人民法院通过审理程序对案外人合法财产权益进行实体保护提供裁判依据[5]