楼市库存现状 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存为30927万平方米 同比下降7% [4] - 50城去化周期为21 82个月 同比下降5% 但广州 武汉 南京等重点城市去化周期仍超18个月 [4] - 北京 广州 长春 海口 西宁 南宁 福州 重庆 武汉 郑州 兰州 天津 济南 南京等城市库存压力显著 [4] 库存面积段特征 - 广州 武汉 南京库存主力为100-120平中等面积段 占比均超20% [6] - 160平以上大面积段库存套数同环比齐增 主要因高端住宅供应增加但成交增速不足 [6] - 广州120-140平和160-180平 武汉140-160平和180平以上面积段库存占比增幅显著 [6] - 南京100平以下小面积段和180平以上大面积段库存占比增幅显著 中等面积段占比下降 [6] 库存区域分布 - 广州增城区库存套数占比达22 26% 同比增长0 06pcts 外围低价值片区库存压力突出 [10] - 武汉东西湖区库存占比13 51% 南京江宁区占比20 57% 中等价值片区库存集中 [10] - 核心区如广州海珠区 越秀区 武汉武昌区 江岸区 南京建邺区库存占比同环比上升 [10] 去化周期分析 - 广州70平以下和160平以上去化周期超30个月 武汉70-80平达46个月 180平以上27个月 [13] - 南京70平以下酒店式公寓月均成交不足5套 去化周期高企 [13] - 广州增城区 花都区 南京高淳区 六合区 武汉长江新区 新洲 蔡甸等外围区域去化压力显著 [15] 后市预判 - 广州 武汉 南京小于80平和大于180平房源及城市外围区域将持续面临去化压力 [17] - 核心区配套完善的优质项目仍将保持较高市场热度 [17]