公募REITs资产筛选 - 高质量公募REITs资产需从三个维度筛选：物理状态(工程规划、使用年限、施工质量等)、供需关系(存续期内稀缺性)、公司治理(规范治理体系避免长期隐患) [5][6] - 战略卡位是核心价值，需布局国家战略指引的行业(资源/地域/企业三重卡位)，形成存量带动增量的良性循环 [6] - 数据中心REITs需额外关注四类指标：一线城市区位、大规模资产、能耗/PUE合规手续、增值电信业务许可证维护 [9] 公募REITs市场发展现状 - 二级市场已有70只REITs产品，覆盖保租房、仓储、交通等资产，新能源项目存在国补资金滞后(50%-60%)和村集体用地手续问题 [13] - 中证REITs全收益指数涨幅超10%(截至2023年6月末)，派息确定性高的资产更受追捧，成长型资产存在价格折价 [17] - 市场规模仅2000亿元，上涨动力来自供需失衡、政策明确权益属性、无风险收益率下行(十年期国债单边下行) [17] 流动性及制度优化建议 - 当前瓶颈包括资产供给不足、估值分歧、流动性差，需扩大市场规模并优化做市商制度，推动纳入融资融券标的 [20] - 可优先选择商业/物流等市场化资产推动扩募，Pre-REITs阶段引入保险机构以提升后期价值认同 [21] - 需构建股票市场式层级体系，解决Pre-REITs退出路径不清晰问题，明确原始权益人认定等细节 [22][23] 运营与治理机制 - 基金管理人需与运营机构建立利益一致化机制，设立奖惩措施并动态制定经营计划(如消费类基础设施REITs) [25] - 产业方专业力量应参与基金治理，通过首席运营官或第三方机构提升微观运营能力(调租、竞品应对等) [25] - 需推动短期博弈转向长期价值共生，优化扩募分类审核机制，打通Pre-REITs合规转化路径 [26] 细分领域实践案例 - 数据中心REITs需评估资本性支出改造(设备更新、绿色化升级)及收入端审慎预测(托管费单价、上架率) [10] - 新能源REITs需将不确定国补现金流转化为平稳分红现金流，景区类项目因经营权问题尚未落地 [13][14] - 消费基础设施REITs要求快速响应市场变化，需强化信息披露关键数据及时性 [25]