8月房地产市场供给与成交分析 核心观点 - 8月新房供应量同环比大幅下降，重回年内次低水平，土地约束对供给影响显著[3][5] - 市场呈现以改善型产品为主导的供应结构，刚需占比30%，改善51%，高端19%[8] - 超7成城市供应集中在主城区，核心与非核心城市分化加剧[11][12] - 新房成交预计延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，呈现弱复苏态势[3][15] - 城市间分化显著：京沪深面临阶段性回落，杭津长等二线城市有望稳中有增[15][17] 分项总结 1 供应规模 - 总量：28城8月商品住宅预计供应476万㎡，环比降26%，同比降38%，仅高于2月水平[5] - 能级分化： - 一线城市：供应74万㎡（环比-45%，同比-53%），仅广州逆势增长13%，上海供应不足5万㎡（同环比均-90%+）[7] - 二线城市：19城供应355万㎡（环比-24%，同比-36%），12城同环比齐跌，西安、成都等跌幅超50%，长沙、苏州放量[7] - 三四线城市：48万㎡（环比+9%，同比-4%），无锡单月供应25万㎡达年内高位，常州等非核心城市跌幅超50%[7] 2 供应结构 - 产品类型： - 南宁、深圳等6城刚需占比超50%，北京、上海等14城以改善为主（占比50%-100%），济南、苏州等6城高端占比超50%[8][9] - 区域分布： - 主城占比65%（徐州、合肥等超90%），近郊29%（上海、深圳近郊占比超80%），远郊仅6%[11][12] 3 成交预判 - 新房： - 杭州预计环比增18%，长沙、天津增10%，京沪深或回落15%-20%[15][17] - 高得房率新规产品入市支撑部分二线城市复苏（如苏州、厦门）[15] - 二手房： - 整体动能放缓，上海预计环比降15%-20%，北京微增5%以内，南宁、长春表现突出（环比+19%/61%）[17] 4 行业趋势 - 房企推盘积极性普遍偏低，核心城市优质项目维持高热，非核心区域流动性枯竭[7][15] - 产品力升级加速市场分化，四代宅等新规产品成为局部亮点[15]