土地市场整体概况 - 2025年第32周（8月4日-8月10日）土地市场供应和成交规模均环比回落，供应建筑面积为278万平方米，环比下降35%，成交建筑面积为318万平方米，环比下降39% [1] - 市场整体溢价率环比稍有回升至3.0%，但仍在年内低位，多数二三线城市土地拍卖为底价或低溢价成交 [1][4] - 本周成交金额为143亿元，环比大幅下降59% [4] 土地供应分析 - 本周一线城市没有新增住宅用地供应，重点城市共供应含宅用地37幅，平均容积率为1.98 [2] - 合肥、济南、宁波本周供应的住宅用地平均容积率均不高于2.0，显示低密度趋势 [2] - 宁波挂牌一宗位于鄞州区钟公庙街道的低密度商住地块，容积率1.6，总规划建筑面积7.4万平方米，出让底价10亿元 [3] 重点地块供应详情 - 宁波鄞州区地块住宅部分起拍楼板价为1.6万元/平方米，商业部分起拍楼板价为4100元/平方米，商业部分由政府以8000元/平方米回购 [3] - 该地块要求按“四代宅”标准建设，需建设空中绿化平台，为城市更新试点项目，规划低容改善型产品 [3] - 地块周边配套成熟，临近地铁3号线，紧邻钱湖商圈和鄞州万达广场商圈，西侧计划新建96班九年一贯制学校，由宋诏桥教育集团办学 [3] - 周边伟星、绿城等优质新房尾盘售价可达3.5万元/平方米以上，地块利润空间充裕，且当前基本没有同质竞品在售 [3] 土地成交分析 - 本周高总价、高溢价成交地块数量延续低位，但深圳出让的两宗宅地均溢价成交，带动整体溢价率回升 [1][4] - 深圳龙华区民治板块A815-0037宅地经过49轮竞价，由深业集团联合龙华建设以17.89亿元竞得，溢价率15%，成交楼板价3.5万元/平方米 [4] - 深圳宝安区A319-1225地块经过29轮竞价，由绿城中国以12亿元竞得，溢价率11.5%，成交楼板价2万元/平方米 [5] 重点成交地块比较 - 深圳龙华区民治板块A815-0037地块容积率3.1，规划建筑面积5.1万平方米，周边毗邻的卓越项目2025年成交价达7万元/平方米 [4] - 该地块南侧相邻的A815-0036地块于7月30日由深业以2.8万元/平方米的底价成交，而民治板块0619号地块于2025年6月由联发集团竞得，溢价率高达46.55%，成交楼板价4.5万元/平方米 [4] - 深圳宝安区地块需配建幼儿园、托育机构及社区配套用房并无偿移交政府，其容积率显著低于周边在售新房，周边高容积率新房售价约3.6万元/平方米，优质二手房成交价在4万元/平方米以上 [5] 城市土地成交排名 - 本周成交总价排名前五的地块中，深圳两宗地块位列前二，湖州、无锡、漳州各一宗地块上榜 [10] - 深圳两宗地块溢价率分别为15%和11%，而湖州、无锡、漳州的地块均为底价成交，溢价率为0% [10] - 在成交楼板价排名中，深圳两宗地块同样位居前二，楼板价分别为35030元/平方米和20364元/平方米 [12]