美国住房市场复苏前景 - 特朗普政府政策导向可能提供摆脱住房市场类滞胀状态的契机 目前政策意图通过金融条件宽松重启地产市场 包括推动降息和对两房重新上市的推动[2][3] - 自2022年下半年加息以来 美国住房市场持续呈现高房价低成交的类滞胀状态 这种情形在过去40多年中较为罕见[2][7] - 若降息周期重启后能够实现成交量回升 对于推动美国经济与金融周期的景气延续可起到关键帮助[7] 政策推动与金融条件 - 政策可靠性主要来自于特朗普政府试图通过金融条件宽松重启地产市场的意图 表现包括推动降息 对两房重新上市推动更高效信贷扩张 以及广义层面美元流动性扩张推动[2][3] - 特朗普政府更寄希望于金融流动性宽松应对住房问题 这可能更有利于资产价格 这种方式带有一定历史路径依赖[11] - 两房潜在私有化上市在信用担保政策方面存在不确定性 最终推动住房融资成本上升还是下降存在较大争议[3][12] 市场表现与价格趋势 - 美国房价在2021年达到历史新高 2022年以后尽管维持高位但实际增速已经转负 疫情可能标志着通胀和利率运行方向拐点[4][7] - 未来房价进一步积累实际收益的空间不大 更多关注住房成交量修复 包括二手房成交量换手率修复和新房建设量提升潜力[4][10] - 当前美国房价处于历史新高位置 但房价上升主要由商品 建材 人工 利率等成本项上升推动 是通胀的结果而非土地价格占比提升[9] 成交量修复潜力 - 利率逐步降低有助于改善美国购房人面对的可负担性压力 推动住房成交逐步修复[2] - 着眼利率下行带来购买力渐进改善所对应的成交量潜在修复 伴随降息逐步深入成交量复苏可能显示出更大弹性[10] - 当前美国住房供需处于紧平衡 代际性人口潮汐和移民流入使得住房需求基本盘不错 这与2008年后十年形成明显反差[9] 周期特点与历史对比 - 类滞胀住房市场形态在过去40年未曾出现 本轮潜在复苏相同在于住房成交量位于低位 差异在于资产价格位置截然相反[9] - 过去40年房价持续累积实际收益跑赢通胀与利率中枢持续下行有主要关系 而通胀可能结束过去40年单边下行并转而具有上行风险[10] - 货币政策应对和过去40年面临情况不同 因疫情后房价上升主要由成本项上升推动而非土地价格占比提升[9]