核心观点 - 南京河西房产市场出现显著价格下跌趋势 卖家面临严重心理压力与决策困境[1][2][3][5] - 卖方因市场预期变化与同行竞争陷入价格踩踏 导致资产价值快速缩水[2][3][5] - 房产持有者面临持有与出售的策略矛盾 涉及居住功能与资产保值双重考量[5] 市场行情分析 - 南京河西125平米房产2022年6月购入价为725万 2025年3月挂牌价850万但最终未能成交[1] - 同小区142平米房产以800万一口价挂牌多日未售出 单价折算显示125平米户型价值低于705万[2] - 7月3日同户型新挂牌价降至750万 7月15日进一步下调至698万 两个月内累计跌幅达17.9%[2][3] - 竞争对手报价从670万持续下调至600万 导致市场预期恶化[3] 交易谈判细节 - 6月15日买家出价680万 经谈判后提升至700万 卖家坚持730万底价导致交易失败[2] - 中介反馈705万可能成交 但卖方因锚定效应拒绝让步[2] - 8月初出现610万报价但买家犹豫 8月中旬新增竞争者采取灵活定价策略[4] 卖方决策逻辑 - 初始出售理由包括看跌房价大势、高层住宅贬值风险及学区房价值衰减预期[5] - 资产从初始挂牌850万降至698万 半年内价值缩水152万 跌幅达17.9%[1][2][3] - 房产具备实际居住与学区功能 但未来两年使用需求下降[5] 同业竞争态势 - 竞争对手采取激进降价策略 一个月内报价从670万降至600万 降幅达10.4%[3] - 楼层优劣差异影响竞争力（竞争对手楼层略优）[5] - 价格踩踏可能导致区域房价体系重构[5] 潜在解决方案 - 继续价格竞争策略 但存在进一步拉低区域房价风险[5] - 主动退出竞争 等待竞争对手成交后市场情绪修复[5][7] - 终止出售计划 保留资产使用功能并等待需求复苏[5]