上海房地产新政核心内容 - 外环外区域取消限购 非沪籍家庭只需1年社保即可购买多套房产 [3][10] - 非上海家庭购买首套房免征房产税 多套房持有门槛降低叠加房地产税暂免政策 [5][15] - 公积金可支付首付 最高贷款额度达216万元 贷款利率按单套与银行协商最低利率 [6] - 政策覆盖单身与家庭群体 资格标准保持一致 [6] - 外环外购房不影响市区首套房资格 [4] 外环外市场现状与库存压力 - 外环外承担上海70%新房销售 当前库存去化周期约20个月 其中嘉定区需12.4个月 青浦区需18.2个月 [13] - 2025年外环外住宅库存达52000套 占全市总库存80% [13] - 典型楼盘保利叶上海均价从2016年4.15万/㎡跌至当前3.76万/㎡ 降幅达9.4% [13][14] - 二手房市场出现以价换量现象 外环外标志性楼盘成交周期长达532天 [13][14] 政策目标与预期效果 - 释放被压抑需求 吸引中产及高净值家庭资产配置资金进入商品房市场 [15] - 短期刺激成交量 参考北京政策后十天新房成交1069套环比增37%的经验 [17] - 避免2026年次新房"解禁"可能引发的流动性危机 当前外环外70%新房受5年限售政策影响 [26][29] - 政策实质是防止价格快速调整导致市场失流动性 而非拉高资产价格 [29] 专家观点与行业解读 - 上海政策门槛低于北京（1年社保vs2年） 有望获得更多增量需求 [31] - 贷款利率机制改革不再区分首套二套 转向多维风险评估 降低改善性需求资金门槛 [32] - 短期止跌需依靠"棚改2.0" 否则市场需较长时间自我修复 [33] - 深圳预计跟进政策 外围区域库存占比超70% 盐田坪山去化周期达18个月 [35] - 投资建议向一线城市核心区集中 减持三四线流动性匮乏房产 [38]