地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义区薛大人庄村宅地[1][3] - 地块编号京土储预（顺）〔2025〕027号，位于顺义区天竺镇[5] - 地块容积率1.6，总规划建筑面积3.68万平方米，成交楼板价27989元/平方米[5][9] 地块属性与规划 - 用地性质为二类城镇住宅用地，属纯住宅属性[5][9] - 地块限高40米，可开发叠拼加洋房的低密改善型社区[9] - 周边配套包括地铁15号线国展站、温榆广场及天竺公园[9] 区域市场环境 - 地块位于中央别墅区，是最后可连片开发住宅用地[9] - 东侧毗邻懋源·璟橒项目（2022年成交价19.55亿元，楼板价3.36万元/平方米）[6] - 周边别墅类二手房价格普遍在千万级别以上，高端居住氛围浓厚[10] 竞得人开发策略 - 懋源地产连续在中央别墅区获取地块（2022年竞得相邻地块溢价率15%）[6] - 目标客群定位地缘改善家庭、机场/望京高净值人群及国际学校陪读家庭[9] - 现有项目懋源·璟橒别墅售价7.4万元/平方米，去化周期14个月[6][14] 政策影响与市场表现 - 北京8月8日松绑五环外限购政策，释放改善性需求[13] - 政策后首周（8月11-17日）五环外千万级新房成交52套，同比增长58%[14] - 中央别墅区库存消化周期14个月，低于同类板块21个月的中位数水平[14]