上海楼市政策调整 - 上海外环外取消购房套数限制且不再核查家庭名下住房套数 [4] - 沪籍居民家庭和单身人士外环外购房不限套数 外环内限购2套住房 [4] - 非沪籍居民家庭和单身人士连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限购 满3年可在外环内限购1套住房 [4] - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的个人住房公积金贷款额度上浮15% [5] - 非沪籍家庭购买首套房免征房产税 [6] 政策背景与市场环境 - 上海为今年第二个几乎全面放开限购的一线城市 北京于8月初放开五环外套数限制 [6] - 二三线城市已于1-2年前全线解除限购 [7] - 一线城市从去年到今年基本已放开限购 [8] - 当前楼市价格和成交量均处于低点 无继续严格限购必要 [9] 资本市场表现与趋势 - 上证指数达3883点 逼近3900点且直指4000点 [11] - 股市赚钱效应增强 散户对牛市信心提升 [11] - 楼市与股市呈现跷跷板效应 楼市低迷而股市火热 [12][26] - 社会进入新工业化阶段后 股市成为新货币池子替代原有房产池子 [27][28] 行业结构性变化 - 2000-2020年为楼市历史性牛市 2020年后该牛市结束 [15][16] - 未来楼市仅存在局部性牛市（部分城市和板块） 难再现普遍性上涨行情 [17][18][19] - 地租经济为工业化初期提取资本的手段 当前工业化进入中期阶段导致楼市全面牛市结束 [20][22][24] 资产配置建议 - 自住需求者可选择品质提升且价格相对便宜的第四代住宅 [31] - 闲钱和存款应更多配置于资本市场以抓住牛市机会 [32] - 资产配置需把握周期红利 根据行情轮动调整资金布局 [34][35]