一线城市房地产政策调整 - 北京五环外取消购房套数限制 但并非解除限购 而是结构性松动以促进产城融合和职住平衡 [3] - 上海跟进类似政策 包括调减限购、优化公积金和贷款利率机制 但深圳因地域狭小难以复制相同做法 [2][4] - 政策方向为结构性而非全面松动 旨在引导需求向城市新区延伸 但五环外需求本身较小且供给匹配存疑 [3][4] 房地产市场现状与挑战 - 1-7月全国商品房销售面积累计同比下跌4.0% 房地产投资累计同比下跌12% 房企到位资金同比下跌7.5% [5] - 70个大中城市房价承压 一线城市新房和二手房价格同比负增长 二、三线城市延续跌势 [5] - 居民部门杠杆率达61.1%（2025年二季度） 较2020年末降1.2个百分点 处于全球平均水平但抑制购房需求 [5] - 房企信用违约激增 "十四五"违约金额为"十三五"24倍 占市场总违约比例从4.5%升至65.5% 平均违约率从2.6%升至44% [5] 行业深度调整驱动因素 - 人口负增长和老龄化持续影响需求 2024年末人口14.08亿较2020年减少350万 年均增速-0.07% [10] - 适龄购房人群（20-49岁）占比从42.7%降至39.2% "十四五"末数量或降至5.6亿人 较"十三五"末减少4500万人 [10] - 城镇化进程放缓、收入增长受限及住宅水平已达中等偏高等因素共同抑制需求 [6][10] 市场探底所需条件 - 宏观层面需人口增长平稳、城镇化合理增长、GDP运行于4.5-5.5%区间及财产性收入改善 [8] - 行业层面需居民杠杆率进一步下行、改善性需求回升、库存水平明显下降及房企供给能力改善 [8] - 全国商品房库销比升至6.8 三四线去化周期达30个月 供应过剩明显 [5][7] 政策干预与未来需求潜力 - 城中村改造计划预计带动保障房贷款净增2.5万亿元 年改造150万-200万套 推动住房需求3.7亿-5亿平方米 [7] - 改善型需求为未来10年核心机遇 尤其集中在沿海经济大中型城市及中西部区域性城市中心 [10] - 政策空间有限 需通过交易便利化及资本市场复苏提升财产性收入以促进需求 [9][13] 行业中长期展望 - 未来两三年房价跌势趋缓 库存从高位回落 年商品房销售面积预计6亿-7亿平方米 [12] - 房地产投资占经济比重进一步降低 房企经营重心转向存量资产运营管理 [12] - 城镇户均套数可能回落至1.05套 供需关系逐步趋向平衡 [12]