核心观点 - 土地市场成交规模延续季节性低位并持续同比回落 但优质地块土拍热度继续保持 月末退税政策显著利好企业现金流和拿地信心 有助于下半年优质宅地土拍热度的维持 [4][7][8] 供求情况 - 供应建筑面积6592万平方米 环比增加6.6% 同比下降9.5% 供应规模连续三月增加 [4][10] - 成交建筑面积4074万平方米 同比下降14% 成交金额953亿元 同比下降16% [4][15] - 各能级成交建面均同比回落：一线下降59% 二线下降22% 三四线下降11% [6] - 成交金额方面：一线同比下降47% 二线下降23% 三四线下降3% [6] 市场热度 - 平均溢价率5.6% 为年内第二低点 [5][18] - 一线城市溢价率26.64% 刷新2025年月度溢价率新高 [5][18] - 二线城市平均溢价率2% 三线城市平均溢价率3% [5] - 深圳三宗优质宅地高溢价成交 宝安中心地块溢价35% [18][23] - 土地流拍率7% 维持在近年低位 [21] 政策影响 - 财政部、税务总局完善增值税退税政策 符合条件企业可退还新增留抵税额的60% [8][16] - 退税政策聚焦新拿地企业 相当于减轻约拿地金额5%的税费压力 [8][16] - 政策有望缩短房企留抵税额消化周期 从5年以上大幅缩短 [8][16] - 有助于促进优质新增供应 稳定新房销售热度和规模 [8][16] 重点地块成交 - 总价榜首位为深圳宝安中心宅地 成交总价86亿元 溢价35% [23][24] - 单价榜首位为深圳宝安中心宅地 楼板价59586元/平方米 [26][27] - 两榜20个席位来自12个城市 分布趋于分散 [23] - 深圳龙华民治地块楼板价35030元/平方米 溢价15% [26][27] 后市展望 - 城市更新和土地收储持续改善供给侧确定性 [7][12] - 各地加强供给侧管理 支持存量用地盘活和"商改住"转换 [12] - 优质宅地供应预计增加 更多存量用地将转为有效新增供应 [12] - 行业融资环境有望持续改善 保障性安居工程和高质量新房建设成为市场止跌回稳两大动能 [19]