中国公募REITs市场8月表现 - 截至8月29日，中国公募REITs市场总市值为2188亿元，共有73只上市标的 [2] - 中证REITs全收益指数8月下跌2.61%，价格指数下跌2.86% [2] - 分板块表现差异显著：数据中心板块大涨36.55%，保租房板块下跌5.45%连续领跌 [3] - 市场成交活跃度连续第三个月修复，日均换手率0.70%（环比+0.05ppt），日均成交额6.96亿元（环比+15%） [3] 估值与利差分析 - 各板块与十年国债利差分化明显：市政环保（7bps）、能源（39bps）、高速（266bps）、产业园（259bps）等 [4] - 能源和保租房板块利差环比走阔24bps和9bps，高速和市政环保利差收窄123bps和45bps [4] - 产权REITs市值加权年化分派率与中证红利股息率负利差收窄11bps至-57bps [4] - 全市场P/NAV为1.28，产权REITsP/NAV为1.34，经营权REITsP/NAV为1.21 [48] 大类资产与风险偏好 - REITs与股债相关性较低：与沪深300相关性0.11，与10年期国债相关性0.04 [38] - 8月末资本市场风险偏好收缩，黄金价格上涨，转债指数回撤 [4] - 若风险偏好持续收缩，可能支撑REITs市场平稳修复 [4] 板块配置机会 - 6月23日至8月29日期间，36只REITs跌幅超5%，10只跌幅超10%，配置空间扩大 [5] - 建议关注：基本面韧性强的保租房、消费、市政环保板块低吸机会 [5] - 关注仓储物流和高速公路中租户结构稳定、基本面边际企稳的项目 [5] - 可布局战略配售与打新机会 [5] 境外REITs市场对比 - 8月美国REITs总回报指数+3.46%，新加坡+4.10%，中国香港-1.94% [2] - 美国REITs股息率与十年国债利差保持稳定，P/FFO处于历史中位数 [53] - 香港和新加坡REITs估值均低于历史均值，P/B分别处于0.4-0.6倍区间 [64][67] 政策动态 - 8月多项政策支持REITs发展，涵盖新型工业化、生物医药产业园、低效用地再开发等领域 [49] - 央行等七部门明确支持运用REITs拓宽数字基础设施建设资金来源 [49] - 上海、江苏等地出台政策鼓励产业园区、生物医药项目发行REITs [49]