2025年第七批次上海土拍核心概况 - 上海2025年第七批次集中土拍共成交5宗宅地，合计成交总价111.2亿元，其中3宗溢价成交，2宗底价成交 [2] - 杨浦滨江地块竞争最为激烈，经过75轮竞价后由中铁置业竞得，成为杨浦区内中环区域地价最高的宅地；真如翠谷宅地溢价13%成交，刷新板块地价新纪录 [2] - 本轮土拍各地块的房地价差均不小于2.5万元/平方米，保证了相对充足的利润空间 [3] 各地块成交详情分析 - 杨浦区东外滩地块：成交总价27.36亿元，溢价率28%，楼板价92225元/平方米，周边可比房价120000元/平方米，房地价差27775元/平方米；地块为稀缺江景纯住宅用地，容积率1.8，限高24米，定位低密度洋房社区 [4][6][7] - 普陀区真如地块：成交总价52.4亿元，楼板价79324元/平方米，溢价率13%，周边可比房价110000元/平方米，房地价差30676元/平方米；地块位于城市副中心核心，是真如翠谷住宅项目组成部分，产品设计灵活度高 [4][9][10][11] - 闵行区颛桥地块：成交总价5.5亿元，溢价率11%，楼板价36649元/平方米，周边可比房价70000元/平方米，房地价差33351元/平方米；容积率1.6，定位低密度产品，板块宅地供应稀缺 [4][15][16][18] - 宝山区美兰湖地块：底价成交，总价23.23亿元，楼板价21300元/平方米；由4个子地块组成，为大体量低密度社区，容积率1.2-1.6，配套成熟 [4][20][21] - 青浦区新城地块：底价成交，总价2.7亿元，楼板价15500元/平方米；为袖珍商住地块，商业配比15%，紧邻地铁17号线青浦新城站 [4][24][25][26] 2025年全国土地市场背景 - 2025年前8月，上海土拍成交金额达1848亿元，占全国总成交金额的13%，高居全国第一；杭州、北京分列二、三位，前三城市合计出让金额4378亿元，占全国30% [30] - 在土地出让金额超100亿的城市中，溢价率前三名为杭州（30%）、深圳（27%）和上海（20%）；上海土拍热度主要源于供求关系持续良好及新房房价指数延续上涨的市场韧性 [33]