深圳楼市新政核心内容 - 深圳出台楼市新政，优化个人住房信贷政策，各银行在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [1] - 新政允许银行根据市场利率定价自律机制要求、自身经营状况及客户风险状况等因素，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [1] - 新政落地后，包括建设银行深圳分行在内的多家银行发布公告，即日起执行新规，部分符合条件的二套房房贷利率可迎来调整，减轻利息负担 [1] 存量房贷利率调整机制 - 受新政影响，部分存量房贷客户的动态化调整机制已触发，调整规则为存量房贷利率加点值比上季度全国新发放房贷利率平均加点值高30BP以上的，可申请调整加点值 [2] - 重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，具体加点值根据市场供求、客户资信情况等因素确定 [2] - 客户可通过手机银行自助办理或线下网点办理两种渠道申请调整 [2] 新政对房贷成本的影响 - 新政使深圳的二套房贷新发利率较之前降低40个基点 [2] - 以100万贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少约220元 [2] - 对于贷款金额较大的改善型客户，月供负担下降效果明显，有助于加速其入市节奏 [2] 二手房市场反应 - 新政后六天（9月6日至9月11日），贝壳深圳合作门店二手签约量较新政前六天（8月31日至9月5日）增长45% [3] - 罗湖区表现尤为突出，二手房签约量增幅高达109%，显著领先其他区域 [3] - 罗湖市场活跃度大幅上升的原因包括区域配套成熟、房价亲民、性价比高，以及新政将其移出核心限购区，释放了大量此前无资格的购房者 [3] 改善型需求面临的挑战 - 当前置换客户往往需要“卖旧买新”来实现，但二手房出售困难或价格过低导致置换周期拉长 [2] - 卖旧后仍需筹集大笔资金支付首付，月供负担依然不小 [2] - 稳定二手房价格、加速市场循环被视为推动改善型需求释放的关键 [2]