825新政核心内容 - 政策核心是外环外全面放开限购，购房套数不再受限，单身人士购房标准参照家庭执行 [6] - 公积金贷款额度普遍上调15%，多子女家庭购买首套房可额外叠加优惠，并允许提取公积金支付首付且不影响贷款额度 [6] - 首套房产税暂免征收，二套及以上住房可享受人均60平方米的免税面积扣除，新政策将于2025年起实施 [6] 新政后市场即时反应 - 8月上海二手房成交19,912套，环比微涨2.97%，同比去年增长11.34%，8月30日单日成交1103套创近两个月新高 [3] - 新房市场出现局部火热，外环外闵行梅陇的保利・海上印和宝山杨行的金茂棠项目均实现“开盘即清盘” [4] - 中介反馈新政后咨询量上涨明显，每天都有新客户主动询问，着急挂牌置换的房东也增多 [6] 政策出台背景与目的 - 政策直接原因为应对市场“量价齐跌”，上海二手房价格自今年2月后已连续7个月下跌，9月环比再降0.79%，同比跌幅达9.17% [8] - 核心目的是精准化解外环外高库存风险，是一次在关键时点推出的结构性宽松政策 [8] - 政策出台三重考量包括紧扣“金九银十”销售旺季窗口期、响应中央“止跌回稳”导向、以及缓解区域结构失衡 [8] 新政对上海房价的结构性影响 - 外环外市场热度与压力并存，二手房挂牌价已连续七个月下跌，9月全市均价降至46738元/平方米，环比降0.79%，同比跌9.17% [11] - 外环内市场因限购严格保留而凸显稀缺性，政策抑制投机需求，市场以自住和长期资产配置为主导，房价抗跌性较强 [18] - 外环外新房去化仍依赖大幅让利，部分项目通过开发商返现（最高30–40万）和中介返佣等暗扣方式促销，实际成交价相当于7–8折 [13] 环沪区域市场所受冲击 - 上海外环外限购大幅放开使环沪区域失去“不限购”和“低总价”核心优势，刚需和投资客出现向上海回流的趋势 [22] - 环沪楼市出现“新房比二手房便宜”的倒挂现象，例如花桥某项目推出五折促销，83平小三房总价98万，比同小区二手房低20%以上 [24] - 环沪市场挑战归因于产业空心化、配套承诺未兑现、以及上海政策松绑形成的虹吸效应 [24] 对不同市场参与者的启示 - 新政旨在救流动性而非推高价格，外环外房东应根据资金状况选择降低负债或趁热度出货，远郊区域业主更应加速出售 [25] - 刚需购房群体迎来史上最宽松窗口，外环外热点板块如唐镇、莘庄、徐泾等综合实力突出可以入手，预算500万以内可关注南翔、杨行等高性价比板块 [25] - 对投资者而言，当前楼市政策风险高，接盘群体日益减少，建议投资回避，环沪房产若是投资目的普遍不建议购入 [25]