核心观点 - 房地产行业持续深度调整，存货总量连续四年下滑，2025年上半年典型房企存货账面价值为8.14万亿元，较2024年末下降4.6% [3][6] - 存货结构风险显现，已竣工存货（现房库存）占比达26.9%，创近五年新高，但增速有所放缓 [5][19] - 行业存货跌价准备压力仍处高位，2025年上半年末样本房企存货跌价比为4.67%，民营房企更是高达13.12% [23][28] - 房企普遍采取“轻装上阵”策略，存货占总资产比重降至47.7%，并通过“老项目让利+新项目高周转”优化库存管理 [30][31][32][34][36] 房企存货总量连续四年下滑，竣工存货短期收缩 - 存货总量下滑步入第四年，2025年上半年存货账面价值总计8.14万亿元，较2024年末的8.53万亿元下降4.6%，下降节奏较2024年同期的5.1%略有减缓 [6] - 各梯队房企存货总量下降速度分化，TOP31-50及TOP51-100房企降幅最大（超7%），TOP10房企降幅最小（2.3%），央企存货总量基本与去年持平（降幅小于1%） [8] - 开发中存货2025年上半年总计4.61万亿元，较期初下降7.0%，降幅与2024年同期（7.3%）基本持平，规模下降节奏未减缓 [10] - 已竣工存货2025年上半年末为1.77万亿元，较年初下降3.4%，优于2024年同期增长2.6%的状况，自2021年以来典型房企竣工存货规模年度增速均控制在20%以内 [15] 近3成存货为现房库存，现房存货压力增速趋缓 - 2025年上半年样本房企已竣工存货占比达到26.9%，较年初提升0.5个百分点，为近五年最高值，但当期增幅（0.5个百分点）低于去年同期增幅（1.7个百分点） [19] 存货计提规模仍处高位，存货跌价比接近5% - 2025年上半年末，19家A股样本房企存货跌价准备余额为1598亿元，较年初下降0.8%，但存货跌价比为4.67%，较年初增长0.25个百分点，高于去年同期增幅 [23] - 民营房企存货跌价比为13.12%，远高于典型房企平均水平，且较期初增长1.29个百分点，为所有梯队中增幅最大；央企存货跌价比最低，为2.71% [28] 投资继续缩表，库存管理为核心竞争力 - 2025年上半年末50家典型房企存货总量占总资产比重为47.7%，较2024年末下降0.5个百分点，延续2023年以来的下行趋势 [30][31] - 2025年上半年50家典型房企加权平均存货周转率为0.28次/年，较2024年同期的0.25次/年加快0.03次/年 [32] - 行业形成趋同存货管理策略：库存端对积压库存通过老盘新作、计提让利等方式积极去化；投资端聚焦核心城市优质地块，并采取高周转策略加速资金回笼，如中国金茂的“06101224”策略 [34][36]