核心观点 - 2025年三季度中国房地产市场整体处于筑底阶段，新房供求同环比均下降约2成，市场呈现弱复苏态势 [1] - 市场分化加剧，一线城市及核心二线城市展现出较强韧性，而多数三四线城市持续深度调整 [1][7][18] - 产品层面，改善型需求主导市场，成交结构向大户型、大面积段倾斜，行业竞争核心转向产品力创新 [41][50][57] 政策篇：市场表现 新增供应 - 2025年三季度全国商品住宅新增供应同环比齐跌，7-8月全国110个重点城市新增供应2180万平方米，同比下降21%，较二季度月均下降26% [3] - 9月预期新增供应1414万平方米，三季度整体环比下降19%，同比下降26%，前三季度累计同比下降约2成 [4] - 分能级看，一二线城市7-8月供应量较二季度月均环比下降3成以上，累计同比降幅约15%；三四线城市7-8月供应量环比下降16%，同比下降24%，前8月累计同比下降23% [5] - 一线城市韧性较强，三季度合计供应面积467万平方米，环比降25%，同比降14% [7] - 二三线城市整体承压，三季度26城合计供应面积1824万平方米，环比降17%，同比降19% [8] 新房成交 - 2025年三季度新房成交规模降至近5年同期新低，7-9月110个重点城市成交面积2867万平方米，同比下降18%，较二季度月均下降20% [10] - 9月预期成交1573万平方米，三季度环比降18%，同比降14%，前三季度累计同比降8% [11] - 一线城市前三季度累计成交同比保持正增长4%，显著优于其他能级城市 [18] - 二三线城市内部冷热不均，成都成交规模近250万平方米领先，昆明等城市实现同环比正增长，而南京、苏州等城市同比降幅超3成 [19] 二手成交 - 2025年三季度30个重点城市二手房累计成交面积预计5342万平方米，环比降10%，同比增4%，累计同比增11% [21] - 上海、深圳、成都、西安等城市前三季度二手房累计同比增幅仍在2成以上 [23] 房价表现 - 一线和强二三线城市房价相对稳定，北京房价同比持增16%，上海微增5%，深圳同比微降5% [25] - 热点城市如北京、上海、成都、杭州等因高端盘成交占比上升，结构性拉升房价 [26] - 部分二三线城市如惠州房价同比降幅高达27%，南昌、昆明等同比降幅在10%左右 [26] 新房库存 - 2025年8月末百城商品住宅库存量45562万平方米，环比降1%，同比降9% [27] - 城市间去化周期分化显著，上海去化周期仅13.5个月，杭州、合肥、成都等不足1年；长春去化周期高达3年，三四线城市半数库存消化周期超30个月 [34] 政策篇：四季度展望 供应展望 - 四季度新房供应预期稳中微增，但增幅有限，因土地成交规模低位及新开工面积下降制约 [36] - 核心一二线城市如上海、杭州、成都仍是房企推盘重点，尤其将增强改善盘供给 [37] 成交展望 - 四季度新房成交环比有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左右 [2][38] - 核心城市市场中高端需求或面临短期供过于求，三四线城市成交延续筑底 [2][38] - 二手房市场“以价换量”趋势将延续 [39] 产品篇：成交结构 房型结构 - 改善型需求主导市场，四房产品成交占比提升至31.7%，较去年增加2.4个百分点；五房以上占比提升至2.5% [41] - 一线城市四房产品市场份额达32.8%，较去年提升4.4个百分点；二线城市四房占比提升2.3个百分点至30.9% [47] 面积段结构 - 大面积产品成交普涨，110-140㎡产品成交占比提升1个百分点；140-180㎡产品占比提升0.9个百分点；180㎡以上产品微增0.2个百分点 [50] - 各能级城市均呈现面积段上移趋势，一线城市110-140㎡面积段市场份额提升3.6个百分点；二线城市110-140㎡、140-180㎡及180㎡以上产品占比全线提升 [53] 产品篇：产品特征 产品力分化 - 改善市场呈现“两端突破”特征，高端市场聚焦稀缺资源与超配产品，主流市场以功能性创新提升性价比 [59] - 上海绿城潮鸣东方项目整合稀缺景观资源，首开120套房源即罄，总销售额69.88亿元 [60] - 广州信达繁花里项目通过设计创新实现高使用率，开盘当日销售额约2.6亿元 [64] 场景力创新 - 场景化设计成为差异化竞争关键，标杆项目通过融入度假、酒店等元素构建“日常即度假”生活范式 [67] - 华润三亚观岚、上海招商·林屿湖畔、成都金茂晓棠等项目凭借场景创新实现热销 [68][71][73] 政策推动 - “好房子”制度建设加速推进，政策推动行业向高品质、可持续发展迈进 [75] - 具备卓越产品力与服务力的住宅将形成品质溢价，成为行业核心动力 [75]