核心观点 - 2025年前8月全国300城土地市场呈现“量跌价升”的止跌企稳态势，成交金额同比增长9%，但一二线城市与三四线城市分化显著[3][5] - 重点城市（上海、杭州、北京、成都、西安）未来9个月的新房预期供应量同比下降29%，呈现“量跌质增”特征，对市场热度有支撑但对成交规模提升有限[11][45] - 不同城市及产品档次存在显著供需错配，上海、杭州、成都供需匹配度较高有助于维稳市场热度，而北京、西安因库存偏高且供需错配，潜在库存压力加剧[26][30][32][37][41][45] 前8月土地成交止跌企稳，京沪深杭镐等土地成交金额断层领先 - 2025年前8月300城土地成交面积38982万平方米，累计同比降幅收窄至约10%，成交金额13128亿元，同比增长9%[3] - 一二线城市地市韧性显著好于三四线，前8月一二线成交金额同比增幅均超2成，溢价率均在10%以上，而三四线暂未止跌，呈现量价齐跌[5] - 上海、杭州、北京、成都、西安土地成交金额居前，均超350亿元，其中上海成交金额最高达1848亿元，深圳同比增幅最大为78%[8][9] 沪蓉杭预期供应同比显著回落，2025年四季度为项目集中入市高峰 - 重点5城（北京、上海、成都、杭州、西安）未来9个月预期新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%[11] - 成都、杭州供应缩量显著，同比降幅均超40%，上海降幅为28%，北京、西安基本与去年同期持平[11] - 成都、杭州、上海2025年四季度为供应高峰，预期新增供应面积占比超50%，其中杭州占比超7成；北京供应高峰在2026年一季度；西安则集中在2026年上半年[14][15] 京沪杭等核心区加速供货，预期供应仍以刚需、刚改产品为主 - 预期供应产品档次划分显示，北京以刚改产品为主力占比46.9%，上海、成都、杭州、西安则以刚需产品为供应主力，其中西安刚需占比高达62.2%[22][25] - 上海、成都、杭州的高改豪宅占比也接近2成，高端供应相对充裕[22][25] - 供应主力片区集中于北京海淀、上海闵行、杭州钱塘、萧山、西湖等核心区域[18] 预判：沪杭蓉等供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限 - 上海预期供应结构与成交结构基本匹配，但刚需产品供应占比34.26%低于成交占比46.84%，高改豪宅供应占比17.56%略高于成交占比9.21%[30] - 成都中改产品预期供应严重不足，供应占比不足15%而成交占比高达34.46%，供不应求现象持续加剧[32] - 杭州刚改产品供不应求，供应占比26.41%远低于成交占比49.07%，而刚需和高改豪宅产品存在供给过量[37] - 西安刚需产品供给过量，供应占比62.22%远高于成交占比15.57%，刚改、中改产品严重供给不足[41]