市场整体表现 - 2025年9月上海二手房市场呈现“以价换量”与“止跌企稳”的相悖信号，91%的小区挂牌价环比回落，但全月交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [3] - 市场形成“降价促成交、成交稳价格”的特殊格局，主要受“8.25”新政效应传导及一手房成交套数环比大幅增长49%的联动作用影响 [3] - 9月上海二手房议价空间收窄至15%，创2024年以来新低，反映出买方心理价位未同步大幅下降 [10] 挂牌价格趋势 - 2025年二季度以来上海下调挂牌价格的小区占比逐月上升，9月攀升至91%创历史新高，近一年各小区挂牌价格平均下跌13.6% [5] - 价格下调速度在2025年下半年尤为显著，原因包括前期坚挺板块价格调整空间打开以及一手房优质产品入市促使房东以价换量 [5] 成交价格与活跃度 - 9月上海二手房成交端显现止跌信号，45%的小区成交价格实现环比上涨，较8月增加4个百分点 [3] - 9月房价上涨的高频交易小区（连续两月成交量≥5套）达233个，较8月环比增加21%，高频交易小区数量同步增加 [6] - 2025年7月、8月房价指数环比降幅分别达0.9%、1%，显著高于近一年-0.2%的月均变动水平，8月房价上涨小区仅192个创年内新低 [6] 刚需市场驱动 - 9月上海房价止跌的核心在于刚需类小区表现，47%的刚需小区房价环比上涨，较上月增加6个百分点，占比在刚需、改善、高端三类中最高 [14] - “8.25”新政明确外环外购房不限套数，激活刚需群体需求，奉贤、金山两区9月二手房成交套数分别环比增长15%、21%，创二季度以来新高 [14] 市场分化特征 - 9月上海各小区成交价格涨跌分布呈“竖橄榄型”，房价环比涨超10%与跌超10%的小区数量占比均在二成左右，市场走势不确定性突出 [18] - 板块分化显著，南桥、三林、金桥、松江新城等板块超六成高频交易小区成交价下跌，而共富共康、金山新城、周康等板块超六成小区房价上涨 [18]