核心观点 - 2025年9月法拍房市场呈现供应规模高位回升、成交规模小幅回落但仍在高位的态势，市场热度有所降温 [3][8] - 市场出现分化，一方面有高溢价成交的特殊个案，另一方面高总价标的流拍现象增多，显示资产处置难度 [8][9][28] - 政策层面推动存量空间盘活，但大型烂尾项目法拍处置仍面临挑战，需在规划调整等方面提前准备以提升效率 [10][19] 供应规模 - 全国新增挂拍4.2万套，环比上升31%，同比增加10%，起拍总价406亿元，环比增加25% [12] - 重庆新增挂拍1990套，位居各城市首位，共有10个城市新增挂拍套数超过500套，合计供应8416套，占全国总量的20% [16] - 一线城市中，广州挂拍451套居首，上海挂拍总价24亿元为全国最高，北京、深圳均为14亿元，广州为8亿元 [17] 成交情况 - 全国法拍房成交5033套，环比下降8%，同比减少14%，但连续两个月超过5000套，维持在年内高位 [3][5][23] - 广州成交186套位居首位，杭州、温州成交超150套，上海成交金额5.1亿元排第一，杭州4.7亿元、深圳4.6亿元紧随其后 [27] - 市场出现多宗1元起拍房源成交案例，如深圳大鹏新区一独栋住宅经过267次竞拍以206.5万元成交，加速房产流转 [27] 成交热度与典型案例 - 竞拍热度回落，成交法拍房的中位出价次数降至14次，仅5.5%的房源出价次数达到100次以上，均为2025年以来新低 [3][8] - 杭州远洋西溪公馆类别墅经过255轮竞价以3200万元成交，溢价率高达196%，成交单价约10.5万元/平方米 [28] - 上海古北壹号一处房产以8486万元成交，为本月成交总价最高，但较1.2亿元评估价折价30%，反映高总价资产流动性担忧 [29] 成交率 - 9月全国法拍房平均成交率为19.3%，环比下降1.9个百分点，已低于年内均线 [6][32][33] - 杭州以48%的成交率继续位居重点城市首位，福州、上海、南昌等城市成交率也在30%以上 [35] - 成都、西安受一手房营销力度加强影响，法拍房成交率均降至10%以下 [35] 折价率 - 成交法拍房的平均折价率为32.3%，环比小幅增加0.1个百分点，挂拍法拍房的平均起拍折价率为28.1%，环比下降0.7个百分点 [37] - 挂拍折价率回落主要受一拍房源影响，一拍房源占比上升至49%，其平均折价率下降0.5个百分点至23.7% [37] - 一拍房源的供求认知出现背离，挂拍与成交折价率相差3.1个百分点，而二拍和变卖房源的认知则在趋同 [38] 高总价标的流拍案例 - 东戴河合生天戴河项目以9.4亿元起拍价二度法拍，楼板价仅1035元/平方米，但最终流拍，较第一次起拍价下调7.5% [18] - 本月共有20处标的起拍价格超过1亿元，但衡水十里风荷（3.4亿元）等大型项目均告流拍 [9] - 大型项目流拍因需承接债务及纠纷、续建资金需求大（预计超20亿元）且部分土地存争议等高风险因素 [19]