文章核心观点 - 房地产作为投资标的的核心价值驱动力是土地稀缺性而非建筑本身，长期回报主要依赖租金收益而非价格投机，但中产阶级因信贷可得性和阶层焦虑过度追逐短期价格波动，导致家庭财务风险高度集中且顺周期放大 [16][19][22][25][29][33][46][53] 房产的社会属性与中产焦虑 - 房产被赋予资产价值和社会保障双重属性，成为中产阶级衡量社会地位和实现跨代财富传承的核心工具 [5][10][12] - 中产阶级因劳动收入增长停滞被迫转向资产投机，陷入无休止的"资产竞赛"，通过高杠杆购房对冲社会不确定性 [11][12][13][14] - 购房决策受"可得性偏误"驱动，过度依赖他人行为预期而非资产内在价值，加剧激进投资倾向 [13] 土地稀缺性的本质与政策影响 - 土地价值占全球房价上涨因素的84%（1950-2012年），其永久性、不可复制性和不可移动性构成房产升值的底层逻辑 [22][23] - 政府通过土地供应限制（如香港新界未开发、加州土地使用法规）人为制造稀缺性，推高土地及房产价格 [17][18][19] - 公共基础设施投资（地铁、商业配套）的溢出效应被土地所有者垄断性捕获，形成对集体投入的私有化收益 [20][23] 长期回报结构与租金核心地位 - 1870-2015年全球房产年均收益率约7%，与股票相当但波动性更低，其中租金收益贡献总回报的80%，实际房价年均涨幅仅1% [25][29] - 短期价格投机虽在特定周期内带来高收益，但长期财富积累仍依赖稳定的租金现金流 [29] - 战后信贷扩张推高资产通胀，但未改变租金收益在长期回报中的主导地位 [29] 信贷周期与系统风险 - 银行偏好房产抵押贷款（占GDP比重持续上升），因土地具备抵押品理想特性（大额、不可移动、价格稳定） [32][33][35] - 房贷过度增长挤占实体经济信贷资源，削弱社会生产力，且房产周期（16-18年）长于商业周期，导致衰退更持久 [36][37] - 房价波动对信贷周期影响超过利率或GDP变化，房价下跌触发家庭去杠杆，引发总需求萎缩与经济萧条 [42][46] 家庭风险集中与反保险特性 - 房产投资将风险高度集中于家庭端：房价下跌时家庭承担首轮损失，银行通过抵押品优先受偿 [53] - 家庭通过高杠杆持有房产，面临流动性风险与债务压力，职业收入（顺周期）与资产风险叠加放大脆弱性 [46][52][54] - 房产具备"反保险"属性，繁荣期放大收益，萧条期加剧风险，缺乏逆周期对冲能力 [53]