2025年公募REITs政策支持与市场现状 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入REITs发行范围 [3] - 782号文简化新购入项目申报流程，取消前期辅导环节，并支持跨区域及跨行业资产扩募，提升REITs管理人的资产配置灵活性 [3] - 九部门联合发文明确优先支持社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费类基础设施项目发行REITs，标志着基础设施REITs向社区服务领域延伸 [5][6] - 截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，中国公募REITs已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募正在审批中 [8] - 截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，预计年底前仍将有数只产品完成上市 [12] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发、中国金茂、凯德置地和上海地产8家房企的11只REITs产品完成上市，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企参与的公募REITs底层资产主要集中在消费类基础设施和租赁住房领域，其中消费类基础设施REITs有7只，租赁住房类有3只，产业园和仓储物流各2只和1只 [17] - 房企旗下已上市的6只消费类基础设施公募REITs，占所有已上市消费类公募REITs募集规模的65.6%，是发行消费类公募REITs的主力 [17] - 房企旗下已上市的3只租赁住房类公募REITs，占所有租赁住房类公募REITs的30% [17] - 除已上市产品外，万科的1只新发行REITs及华润的两只REITs扩募正在审批中，中海的华夏中海商业REIT已完成募集等待上市 [17] 公募REITs对房企战略转型的助力 - 华润置地、招商蛇口、新城控股等房企在中期业绩会及财务年报中明确表示未来要扩大REITs规模，借助政策红利实现从开发商向运营商的角色转变 [18] - 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，中金印力消费REIT已完成发行，仓储物流REIT获证监会受理，保租房REIT已提交各地发改委审批，并设立3支Pre-REIT基金 [19] - 公募REITs帮助房企打造"投融管退"的全链条业务模式，推动企业由"重"向"轻"的资产结构转变，加快经营性业务的资产周转效率和资金回流 [20][21] - 发行公募REITs可提升集团旗下商业板块的独立性，使商业板块通过市场募集资金实现自给自足，释放沉淀在自持物业中的资金用于偿还债务或补充流动资金 [23] - 对于拥有优质商业项目的房企，发行公募REITs有助于盘活长周期低回报的存量资产，募集资金用于再投资，降低沉淀成本，并孵化潜在商业项目提升回报率 [23] - 对于流动性紧张但商业项目稳定运营的房企，发行公募REITs可作为融资转型的辅助手段，但首要任务是解决债务压力，最优解仍是直接出售重资产 [24]