核心观点 - 新房市场的症结在于“量”，二手房市场的症结在于“价” [2] - 新房成交面积的持续收缩主要源于成交结构的变化，即二手房对新房成交的加速替代 [2][16] - 新建住宅与二手住宅总成交面积已基本稳定在15亿平方米左右，表明需求侧并非主要问题，投机需求衰减后真实居住需求趋于稳定 [12][14] 新房市场现状 - 当前新房市场呈现“有价无量”的格局 [4] - 1-9月商品住宅销售面积同比下降5.6%，9月单月同比下降11.4%，降幅较8月走阔 [4] - 1-9月百强房企销售面积1.2亿平方米，同比下降20.1%，但9月同比-14.7%较8月-31.3%有所改善 [4] - 新房价格延续上涨，9月百城新房住宅价格同比上涨2.7%，环比增长0.1% [4] - 价格分化显著，9月一线城市新房价格同比增4.0%，二线城市增0.6%，三四线城市同比下降1.2% [4] 二手房市场现状 - 当前二手房市场呈现“量增价跌”，以价换量 [8] - 1-9月18个样本城市二手房成交面积同比增长17.1%，9月单月同比增长29.7% [8] - 二手房价格持续承压，9月百城二手住宅价格环比回落0.7%，为连续41个月环比下跌，同比下降7.4% [8] - 各能级城市价格均下跌，二线城市跌幅最显著，9月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别为-0.6%、-0.9%和-0.8% [8] 市场成交结构变化 - 我国新房住宅销售面积从2021年15.7亿平方米回落至2024年8.1亿平方米，预计2025年降至7.5亿平方米 [12][17] - 新建住宅与二手住宅总成交面积在2022年大幅下滑至15.7亿平方米后，2023、2024年基本稳定在15亿平方米左右 [12] - 二手房成交占比从2021年19%提升至2024年46%，预计2025年将达50% [17] - 新增住房需求（新建+二手）在2030年前预计将大致稳定在14亿平方米左右 [14] 市场动态与展望 - 新房销量压力还源自“好房子”快速迭代引发的观望情绪及核心区域优质供给不足 [17] - 新房广义库存已降至13.7亿平方米，接近2010年初水平，平均每月下降约2000万平方米 [17] - 二手房市场新增挂牌量增长最快的阶段已过去，开始进入“去库存”的存量博弈阶段 [19] - 百城二手房挂牌量自7月以来出现回落，8月一线、新一线、二线城市新增挂牌量环比分别减少0.2、0.1、0.1万套 [19] - 二手房市场在经历“最后一跌”后有望实现止跌回稳 [19]