市场结构性转变：二手房成为主战场 - 全国已有15个省（区、市）的二手房成交量超过新房，二手房正加速成为楼市主战场 [4] - 具体城市表现：上海上半年二手房成交13万套，是新房的5.3倍；北京是4.8倍，广州1.9倍，深圳1.3倍；成都二手房成交12.3万套，是新房的2.3倍；杭州为1.6倍 [4] - 市场本质是过去房地产泡沫的系统性出清，交易数据真实反映供需，住房回归居住本质 [4] 一线城市“老破小”交易活跃度激增 - 上海市普陀区真光新村上半年卖了199套二手房，平均每天一套，部分房源挂牌当天即被秒掉 [5] - 深圳“9·5新政”松绑限购后，9月6日至14日全市二手房签约量环比上涨27.8%，其中宝安区暴涨67.6%，罗湖区上涨48.1% [7] - 交易热潮源于业主为快速离场而“以价换量”，甚至出现惠州业主“免费送房”或贴钱送房的极端案例 [7][8] 价格深度回调与投资价值显现 - 截至2024年7月，一线城市二手房价格已回落至2016年水平，业主自主定价释放巨大议价空间 [10] - 广州二手房均价从2025年1月的2.93万/平跌至10月的2.09万/平，每平方米缩水超8000元 [13] - 核心地段房产亦大幅降价，如广州珠江新城保利心语70㎡户型两年内暴跌555万元，单价从14万元/㎡跌至6万元/㎡ [13] - 租金回报率显著提升，2025年上半年重点50城租金回报率为2.08%，但上海华为西岑片区租售比达3.52%，金山石化街道因房价仅7000-9000/㎡而回报率最高达4.4% [13] - 北京案例显示，有投资者以120万总价购入双地铁小户型，月租金4000元，年租金收入近5万元，租金回报率达4% [15] 二手房相对于新房的竞争优势 - 二手房具备“所见即所得”优势，能规避新房烂尾风险，实现产权清晰、现房交付 [15] - 二手房多位于市中心核心区位，生活配套成熟，而新楼盘通常位于郊区配套不成熟 [15] - 全国百城二手房挂牌量同比大幅增长10.44%，达到258.42万套历史高位，供应量上涨使购房者掌握交易主动权 [15] - 对于改善型家庭，虽然旧房出售价格缩水，但目标新房同样大幅降价，整体置换压力减轻 [15] 政策预期与市场前景 - 市场从投机驱动转向居住本位，为政策从“救项目”转向“保民生”提供现实基础 [16] - 有观点认为房地产调控政策工具箱应从“抑制房价上涨”转变为“支持房价上涨”，以扭转单边下跌预期 [18] - 稳定房地产市场被视为提振总需求、修复居民和企业资产负债表的关键支点 [18]