市场现状与情绪转变 - 房地产市场经历近十年最差的“金九银十”，市场氛围冷清，与去年国庆受政策提振出现的短暂回暖形成鲜明对比 [2] - 行业销售策略以价换量为主，仅推动部分刚需用户成交，市场未发生根本性改变，部分从业人员转向二手房销售 [3] - 购房者心态发生根本性转变，从过去的“买涨不买跌”转为“买跌不买涨”甚至“只看不买”，促销活动反而强化了市场对房价进一步下行的预期 [4][8] - 市场对房价下行的预期被持续阴跌所固化，购房者普遍持观望心态，担心资产贬值成为“接盘侠” [5][9] 供需基本面与价格数据 - 全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房，住房总量基本饱和 [4] - 研究预计未来十年住房需求可能再降三成 [4] - 商业地产空置率高企，2025年二季度末上海、广州、深圳甲级办公楼空置率分别达到24.6%、23.8%和26.5% [4] - 2025年9月全国70个大中城市新房和二手房价格环比同比全部下跌，无一例外 [5] - 一线城市二手住宅销售价格8月环比下降1.0%（北京-1.2%、上海-1.0%、广州-0.9%、深圳-0.8%），部分城市同比跌幅已达10% [5] - 当前购房门槛显著降低，首付比例最低15%，首套房贷利率3.05%，公积金贷款利率2.6%，房价较2021年高点平均回落超30% [7] 政策环境与行业风险 - 政策基调从刺激交易转向“稳预期、防风险”和托底市场，重心转变重塑社会对房地产的认知 [3] - 开发商债务危机频发，交付风险成为购房者首要关切，例如万科截至2025年二季度末货币资金740亿元无法覆盖1578.59亿元的一年内到期短期债务 [10] - 2025年8月国务院会议重申要巩固房地产市场止跌回稳态势，京沪深等一线城市逐步松绑周边区域限购政策以利好需求 [10] 行业转型与长期展望 - 房地产行业正在经历深刻转型，房子的投资属性被剥离，正回归居住本质 [4] - 行业从非理性繁荣回归冷静，市场正进行一场合乎时序的回归，需要耐心静候其在新的平衡点上找到节奏 [11][12]