上海豪宅市场降温趋势 - 核心观点：上海豪宅市场销售去化速度明显放缓，“日光”行情难以为继，主要由于需求透支、供应集中及资金流向转变等因素[3] - 10月底翡云悦府加推32套170平方米户型，起步价1727万、均价突破11万/平方米，房源仅售出半数[1] - 10月29日金茂璞元二批次推出111套房源，认购率约102%，售出80多套，相比首批次26分钟售罄速度放缓[3] - 近期上海内环、中环多个豪宅推出总价约2000万元房源，销售去化速度明显放缓[3] - 同策研究院指出降温核心因素包括需求端透支（去年成交量创高致需求减弱）、供给端分流（项目集中入市延长决策周期）及资金端转移（高净值人群资金转向股市）[3] 央国企主导市场供应 - 2025年前9个月上海土地成交金额超2000亿元，80%地块被央国企收入囊中[5] - 10月20日上海八批次土拍，中海以10%溢价率竞得徐汇滨江地块，楼面价14.85万元/平方米，刷新板块单价纪录[5] - 央国企积极布局城市更新，如徐汇东安新村旧改项目总出让金439.5亿元，由四家央企联合开发[7] - 头部央国企在上海销售额占集团总销售额比例普遍超20%，例如保利发展2025年上半年上海贡献256.83亿元（占比17.7%）、华润置地2025年1-7月上海销售额251亿元（占比20%）、中海地产2024年上海销售额700.11亿元（占比20%以上）[7] 产品竞争与同质化 - 房企通过产品力争夺客户，如金茂璞元用186块太行山乌金原石造园，并牺牲一套约4000万元房源优化社区动线[13] - 市场出现同质化困局，多个项目均有风雨连廊、华为智能窗等配置，园林绿植比拼差异微弱[15] - 价格竞争显现，华润外滩瑞府首批次推盘价格14.8万元/平方米，二批次均价15.8万元/平方米，而金茂璞元均价16.8万元/平方米[11] 消费者行为变化 - 供应增加导致购房者选择多元化，形成“慢决策”趋势[9] - 二手房市场回调影响置换客群，千万级豪宅买家多为“卖一买一”家庭，但业主难以接受“割肉”导致入市谨慎[15] - 千万级产品二手房供应充足，1000万元到1500万元价位段房源供应相当充足，业主议价空间较大[16] - 郊区新盘去化未显滞后，如奉贤区贝好家贝涟景园10月26日开盘推出144套房源，当日81组家庭认购，认筹率61.1%[16]