政策效果总体评估 - 北京、上海、深圳在2025年8-9月相继发布限购松绑等利好新政，政策落地已超过两个月[3] - 新政对市场的短期促进作用不及预期，10月一二手房成交规模基本恢复至新政前水平，二手房成交跌幅大于新房[18] - 新政对二手房提振效果不及新房显著，整体成交规模在新政前后变化不大[1][18] 各城市新房成交表现 - 上海新房成交在新政后呈现高位回落，10月周均成交8.81万平方米，环比9月周均下降17%，较新政前7月周均下降8%[5][7] - 北京新房市场在新政前后变化不大，10月周均成交8.30万平方米，较9月周均微增3%，较7月周均微降1%[5][7] - 深圳新房市场10月延续9月热度，成交规模与9月基本持平，周均6.65万平方米，较新政前8月增长25%[5][7] 项目去化率与热销盘特征 - 上海和深圳项目去化率逐月下行，10月前26日去化率分别降至36%和21%，北京则因推盘结构呈现冲高回落[9] - 热销项目主要集中在城市核心区域的改善盘以及折扣力度较大的刚需盘，购房者更注重区位、配套、产品、价格等综合因素的性价比[11] - 具体案例：北京通州中建·运河玖院去化率达75%，深圳光明区中建观玥名邸凭借89折综合折扣实现78%去化率[11] 各城市二手房成交表现 - 京沪深10月二手房周均成交较9月均出现回落，与新政前一个月周均相比也出现下滑[14][16] - 北京10月二手房周均成交2550套，较9月周均下降31%，较7月周均下降13%[16] - 上海10月二手房周均成交4018套，较9月周均下降16%，较7月周均下降9%[16] - 深圳10月二手房周均成交917套，较9月周均下降15%，较8月周均下降9%[16] 后市预判与市场趋势 - 新房市场优质供给不足是限制成交放量的关键因素，核心区位优质产品力豪宅入市将维持市场热度[18] - 二手房市场成交仍处于下行区间，以价换量趋势延续，三城二手房价尚未止跌，“老破小”产品价格回调显著[18] - 新房市场产品力提升对二手房市场造成客户分流，导致二手房整体成交规模不容乐观[18]