房价底部判断标准 - 乐观预期下房价大底的租售比约为5%，悲观预期下约为7% [1] - 更灵活的合理房价计算公式为：年租金÷（无风险收益率 + 风险溢价 + 持有成本）[1] - 有观点认为，当房租与房价之比等于房贷利率时，房价可见底 [5] 房地产市场现状与挑战 - 当前房地产市场一级、二级库存非常庞大，在新生人口减少的背景下缺乏接盘者 [3] - 以沈阳为例，二手房和新房总库存量达35-40万套，对应约800万城镇人口，约每20人（含老人小孩）对应一套待售房源 [11][12] - 2024年沈阳出生率为千分之5.45，死亡率为千分之8.87，人口自然增长为负 [13] - 有观点指出房地产时代已结束，房子会持续下跌，投资价值甚至不如比特币 [3] 房地产资产属性争议 - 有观点认为房子本质更像消费品（如汽车），具有流动性差、持续折旧的特性，其租售比与股票股息率有本质区别 [3] - 国内住宅建筑年限普遍约30年，届时成为老破小后价值极低，尤其高层住宅 [3] - 反对观点认为不应将房屋视为可永久存续的资产，其会破旧并最终不适宜居住 [4] 租金与价格动态关系 - 租金是动态变化的，经济下行时租金也会下降，可能引发房价降→租金降→人工降→日用品降的通缩螺旋 [5] - 例如北京，若跌至租金回报率3%，许多区域房价仍需下跌不少 [14] 购房需求与市场平衡 - 房价的底部可能在于无房者的购房需求与房屋供给的平衡点，该点可能远低于理论平衡点 [15] - 无房者的购房需求受工作稳定性、收益预期、持有成本、租金收入比及社会舆论影响 [15] - 对于无房家庭，房子属于必选消费，但购房欲望可能因房产税、物业费、维修集资等持有成本上升而下降 [15] 历史参照与市场心理 - 日本不动产价格指数在1990年代至2010年代呈单边下跌，反弹发生后才易被确认 [6] - 日本房价触底后曾在底部徘徊十年 [13] - 当市场观点出奇一致时，通常意味着处于最高点或最低点区域附近 [8] - 有经验建议不去预测房价，跟随趋势可能获利更多 [2] 行业长期展望 - 有观点认为房地产下行是风险分阶段释放的漫长过程，需多轮买家共同承担损失，直至下跌风险释放完毕并开始征收房产税后，才可能真正触底反弹 [16] - 行业长期低迷或促使地产商专注于建造高质量房屋，解决居住痛点，使房地产回归平常产业 [17][18]