文章核心观点 - 73只REITs三季报显示基本面波动分化，重点关注短期经营韧性 [2][4] - 三季度REITs整体可供分配金额环比提升19.6%，但同比仍下滑1.2% [5] - 各板块表现分化，市政环保和能源项目环比提升明显，产业园和物流仓储承压 [4][5] 产业园 - 板块结构性韧性与区域性压力并存，核心区域头部项目保持较高出租率，如张江REIT、临港REIT等出租率超90% [8] - 二线城市产业园持续面临去化困难，合肥高新REIT期末出租率降至71.6%，租金水平普遍承压 [8] - 为应对竞争，大部分项目租金环比下降，南京建邺REIT、重庆两江REIT等租金降幅超4% [8] - 运营机构通过拉长租约剩余期限稳定收益，和达REIT、广开产业园REIT等租约期限明显拉长 [9] 物流仓储 - 板块持续分化，关联租户项目如京东REIT、顺丰REIT出租率保持100%和96.5%，展现较强稳定性 [12] - 市场化项目波动较大，深国际REIT出租率环比下降11.7个百分点，盐田港REIT因客户退租出租率波动 [13] - 受区域竞争影响，部分项目租金环比下滑，深国际REIT、外高桥REIT租金分别下降9.6%和5.4% [13] - 行业供给端未来将新增近1800万平方米供应，需求侧以电商、三方物流为主 [14] 数据中心 - 首批项目首次披露季报，整体利用率保持高位，万国REIT计费率96.79%，润泽REIT上架率99.24% [22] - 现金流表现稳健，万国REIT托管服务费收缴率100%，加权平均合同剩余期限约3.73年 [22] - 租户集中度较高，万国项目超98%收入来自上海电信与联通，润泽项目100%收入来自北京电信 [22] 保租房 - 板块体现防御属性，收入环比上升3.2%，多数项目出租率维持高位，如厦门安居REIT出租率99.3% [24] - 部分项目通过下调租金维持稳健性，城投宽庭REIT、招商蛇口REIT租金环比小幅走弱0.2%和0.5% [24] - 剩余租期分化，红土创新安居REIT部分项目租约期限同比大幅增长，城投宽庭REIT租约期限同比下降15.7% [25] - 行业层面，三季度保租房供应4.1万套，毕业季需求推动净吸纳量环比提升5.77%至58万间 [26] 消费 - 整体表现稳中有进，收入环比提升2.8%，出租率普遍维持高位，如华润商业REIT出租率98.7% [32] - 租金走势分化，首创奥莱REIT因季节性因素租金环比下滑16.2%，百联REIT因引入主力店租金下降4.7% [33] - 管理人通过精细化运营提升竞争力，华润商业REIT完成南区改造并引入首店，易方达华威REIT拓展光伏业务 [33] - 宏观需求缓慢修复，城市间表现分化，成都、武汉等二线城市社零同比增速达5%以上 [34] 高速 - 受季节性影响，三季度车流量环比均上升，但路网变化导致项目分化 [39] - 路网变化产生正向影响的项目包括江苏交控REIT、南京交通REIT，车流量环比增长26%和4% [39] - 路网变化带来不利影响的项目包括深高速REIT、山东高速REIT，车流量同比下滑20%和24% [39] - 未来需关注路网工程进展，如京港澳高速改扩建工程预计25年底竣工，可能结束分流影响 [39] 市政环保及能源 - 多数市政环保项目业绩迎来增长，富国水务项目因调价落地带来一次性差额确认 [4] - 能源项目表现持续分化，水电来水环比回升，风电、光伏项目面临自然资源波动和电网消纳压力 [4]