2025年房地产市场现状 - 2025年房地产市场处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段，总交易量同比跌幅预计为-6.8%，较2024年的-8.0%略有收窄 [3][7] - 新房销售面积预计同比下降9.8%，二手房销售面积预计同比下降2.9%，新房均价跌幅因"好房子"结构性因素影响有所收窄 [3][7] - 市场自2025年二季度起边际走弱，三季度北上深限购政策调整影响有限，未能改变整体下行趋势 [7] "止跌回稳"的三步走框架 - 行业迈向"止跌回稳"需经历"交易量-房价-房地产投资"三步走过程，当前处于第一步交易量"跌幅缓和"的磨底阶段 [3][8] - 人均一二手房交易套数较历史中枢调整约30%，已接近国际经验底部区间（30%-40%），交易量企稳后有望推动房价预期拐头向上，形成量价正循环 [8] - 供需结构调整政策的落地瓶颈（如存量土地收储难压有效库存、城中村改造成本收益平衡难）及衍生风险可能加速或拖慢"止跌回稳"进程 [3][9] 2026年市场前景预测（中性情景） - 中性情景下，2026年总住房交易量预计下降5.0%（2025年-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6% [4][10] - 新开工面积同比跌幅预计收窄至-16.1%（2025年-19.7%），施工面积和物理竣工面积预计同比下降9.3%和6.7%（2025年-9.7%和-15.2%） [5][12] - 房地产开发投资同比跌幅预计为-14.9%，与2025年（-15.2%）基本持平，建安投资和土地购置费分别预计下降16.5%和12.8% [5][12][13] 政策与风险情景分析 - 乐观情景需政策超预期发力（如城中村改造推进、存量住房收储加速、重点房企国有化），可能触发交易量环比回升，带动房价预期好转，市场进入"止跌回稳"第二步 [11] - 悲观情景下，若衍生风险发酵（如土地出让金萎缩、房贷被动违约、房企信用风险再现），可能引致房价加速下行，延长"止跌回稳"第一步所需时间 [11] - 新开工指标在不同情景下弹性最强，乐观情景下有望出现单月同比不跌，但全年仍有约一成下行空间 [12]