房地产市场现状与核心矛盾转变 - 新建商品房销售面积同比下降，1-9月下降5.5%，2024年全年下降12.9%至97385万平方米 [3][10] - 二手房市场持续调整，挂牌量处于历史高位，出现“降价急售”现象 [3][4][10] - 房地产市场主要矛盾从“够不够”转变为“好不好”，从增量需求转向存量博弈 [8][10][11] - 人口结构变化是根本原因，城镇常住人口占比从1995年不到30%升至2024年67%，65岁及以上人口占比从6.2%升至15.6% [8][10] “十五五”期间房地产政策新方向 - 政策焦点从“房住不炒、增加供给”转向“房地产高质量发展”和“增加改善性住房供给” [6][8][11] - 官方文件提及“房”的次数显著增加，十三五规划3次，十四五规划9次，十五五规划13次 [21] - 核心方向包括建设安全舒适绿色智慧的“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度、推进现房销售制 [12][14][15] - 现房销售面积占比从2019年10%提升至2024年初33%，未来规模或将超越期房 [17] 未来高品质房产的定义与特征 - 好房子标准包括住宅工业化、提升物业服务质量、绿色智慧建筑普及、数字智能化推进等 [12][14] - 房屋全生命周期管理涵盖安全体检制度、安全管理资金筹集、质量安全保险制度 [14] - 地理位置仍是核心价值支撑，一二线热点城市线上二手房找房人数占比超过60% [18] - 大城市虹吸效应增强，例如2024年杭州常住人口同比增加10.2万人 [18] 专家对市场趋势与投资策略的观点 - 市场分化加剧，一二线城市将在未来两年逐步企稳，但内部非核心区与三四线城市情况类似 [21] - 人口老龄化催生适老化住宅改造需求，全国可改造量超1.4亿套 [22] - 政策工具箱仍有空间，如下调商贷利率至2.5%以下甚至2.0%，优化一线城市限购范围 [23] - 新模式探索包括滞销商品房回收后作为公租房或保租房入市，并通过类REITs或CMBS融资其货值的65%-70% [24] 潜在政策支持与行业转型路径 - 可进一步释放的政策包括全面放开限购、鼓励投资性需求、允许私人自建房等 [26] - 现房销售全面推行面临挑战，地价不变情况下售价需涨30%才能覆盖财务成本，其中仅3年银行利息就占12% [25] - 科技赋能将重塑行业生态，BIM技术、智能家居、数字化营销推动开发、交易、居住全链条效率提升 [14] - 货币锚点变化引发资产价值重估，能够穿越周期的房产值得重点考虑 [25]