福州土拍市场整体情况 - 福州四城区2025年第八次供地合计出让7宗经营性地块，成交总价34亿元[1][3] - 3宗宅地中2宗由本地国企左海竞得，1宗在出让前取消拍卖[1][3] - 4宗商办用地合计成交总价6.08亿元[1][3] 重点住宅地块成交详情 - 45号宅地由福州左海以25.6亿元竞得，平均楼板价2.5万元/平方米，是本次起始价最高的宅地[3] - 46号宅地为小体量低密宅地，建面不到1.3万平方米，容积率1.1，由左海以2.37亿元竞得，楼板价1.86万元/平方米，溢价率0.4%[3] - 47号宅地为二次出让地块，本次再度取消出让，其前身为2023年51号宅地的西侧部分[3] 河南小柳新村旧改项目分析 - 45号地块是河南小柳新村旧改项目的核心宅地，该项目是鼓楼核心区规模最大的城市更新项目，总投资37亿元，使用专项债融资7.4亿元[8] - 项目共分5宗子地块出让，前3宗地块已于2025年9月30日出让，加上本次成交的45和48号地块，5宗地块合计成交总价达63.85亿元，完成约1.7倍的收益/投资倍数[8] - 45号地块处于福州市鼓楼区核心板块，距离地铁4号线陆庄站仅300米，周边新房售价在4万元/平方米以上[9] 福州市土储类专项债项目背景 - 2025年福州启动19个土地储备类专项债项目，总投资151亿元，预计土地出让金可达240.8亿元，平均收益/投资比1.6[13] - 扣除融资利息后，预计相关项目收益可达80亿元左右，这些项目覆盖全市12个区县市[13] - 鼓楼区小柳片区项目是投资规模最高的专项债项目，预计收益/投资比高达1.8，是专项债相关项目中的核心标杆[13]