银行房产直售业务模式 - 银行直售的房产主要为企业或个人贷款的抵押物 因借款人无法偿还贷款而形成不良债权 银行将债权剥离后形成产权清晰的房产并通过出售实现债权回收 [2] - 相比传统不良债权处置方式如打包折价出售债权或司法拍卖 银行直售抵押房产可以最大限度地实现债权回收率 银行根据自身财务状况和抵押物价值灵活选择处置方式 [7][8] - 从贷款违约到法院强制执行再到过户出售 整个过程通常需要一到三年甚至更长时间 在当前市场形势下直售房产可提升回收率 尽管以往银行不愿采用此模式 [11] 各类型银行直售规模对比 - 城商行 农商行 农信社等机构的房产直售规模较大 而大型银行和股份制银行直售房产的数量相对较少 [2] - 兰州农商行在京东资产平台挂牌近200个房产标的 涵盖住宅 商业及办公房产 起拍价从几万元到几亿元不等 [2][5] - 农信系统直售规模显著 例如广东农信系统挂牌房产标的12386个 四川农信系统达24821个 辽宁农信系统有11369个 [7] - 部分城商行2025年直售活跃 兰州银行挂牌1779个 吉林银行挂牌2099个 天津银行有1227个 [5][6] 具体房产标的案例 - 兰州农商行起拍价过亿的标的有9个 价格最高的是位于天水市的471套商业用房 起拍价达5.5亿元 [5] - 兰州农商行在辽宁沈抚新区育才壹品小区有156个标的 起拍价均在20万元以内 最低约8万元 该行为清水房 平均售价2300元/平方米 [5] - 农业银行2025年以来挂牌直售房产标的649个 例如大连市中山区一套两居室起拍价61万元 [6] - 兰州农商行在海南澄迈景园悦海湾有140多套住宅和180多套商铺 [5] 市场接受度与成交特征 - 银行直售房产成交率相对较低 但有几类资产较受欢迎 包括闹市区商业用房 独立办公用房和稀缺住宅 [12] - 例如兰州城区一处火锅店用房竞价超200轮 兰州市区两处办公物业竞价均超50轮 海南澄迈景园悦海湾小区因稀缺度假资源成交10多套 [12] - 住宅类资产成交情况一般 沈抚新区育才壹品累计挂牌250多套未成交一套 尽管其为优质学区房 [12][14] - 在房地产市场较好的城市 抵债房容易处理 别墅等高端住宅也较受欢迎 例如三线城市别墅很快成交 [15] 价格竞争力与市场认知 - 银行直售房产价格普遍低于市场价 例如育才壹品小区二手房挂牌价3.3万元/平方米至4.6万元/平方米 银行直售单价仅2300元/平方米 [14] - 若首次挂牌流拍 后续挂牌会下调价格 例如农业银行大连华乐小区一套房起拍价从超1万元/平方米降至7000元/平方米左右 [14] - 银行直售房性价比高但市场认识不足 存在信息鸿沟 低能级城市的有效客户难以接触到挂牌信息 银行与中介合作导流客户面临障碍 [16] - 相比法拍房 银行直售房购买风险较小 一般不存在民间借贷 长租约或产权纠纷 因银行风控体系已过滤大部分风险且交易对手为银行 [15]