建设多层次住房供给体系 - 构建多层次住房供给体系，重点在保障房和改善房两端发力[2] - 保障房供给当前应更侧重于住房支付能力较弱的一二线城市，具体形式包括公租房、保障性租赁住房和配售型保障房[2] - 政策提出以结构性货币政策工具支持收储存量住房用作保障性住房的新思路，以缓解住房供给体系过度依赖商品房的问题[2] - 改善性住房建设目标从"住有所居"转向"住有优居"，需全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平[3] - 改善性住房的新理念已伴随规划调整初步落地，并取得一些结构性亮点，但需关注短期内结构性供给冲击可能带来的市场波动[3] 因地制宜调整购房限制性举措 - 当前房地产市场整体处于下行阶段，除北上深外各地已陆续解除购房限制性举措并采取住房补贴等鼓励举措[6] - 从长远看，解除限制性举措对于修复市场扭曲有贡献，但下行周期中刺激需求往往收效有限[6] - 未来地产周期重新进入上行区间时，大多数城市应通过提高供给而非限制需求的方式解决需求冲击问题，即"人、地、房、钱"的联动机制[6] - 北京、上海、深圳等核心城市已进行多轮政策调整，包括调整限购、限贷、限售政策以及房贷利率等[9] - 例如北京在2024年4月30日允许京籍家庭在五环外新购1套住房，并将商贷最低首付比例降至首套20%[9] - 上海在2024年5月27日调整政策，包括非沪籍购房社保年限要求从5年降至3年，并调整商贷利率和首付比例[9] - 深圳在2024年9月29日取消商品住房和商务公寓转让限制，并将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年[9] 完善商品房开发、融资、销售基础制度 - 政策端有必要通过基础制度建设从根本上规避房企高杠杆运营和"保交楼"风险[10] - 增强房企跨周期经营能力需要支持更健康股债比例的金融配套制度，包括支持股权融资、REITs盘活存量资产等[10] - 避免"保交楼"问题需规范预售资金监管、推行主办银行制实现银行与项目公司风险共担、适度引导一定比例的现房销售[10] - 完全采用现房销售可能导致短期供给弹性受限，进而增强价格波动性，因此应设计与现房销售相配套的融资机制[10] 推进房地产债务风险有序化解 - 有效化解房企尾部信用风险对于稳定预期、避免"保交楼"问题扩大化具有重要意义[14] - 具体措施包括允许地方国资委推进未出险系统重要性房企国企化进程，协调出险房企债务重组和破产重整[14] - 可成立政府引导下的专门化市场性机构，有选择性地推进重点全国性房企的系统性重整，类似日本产业再生机构模式[14] - 居民因房价下跌主动断供风险相对较低，但需关注"保交楼"和收入因素可能造成的被动违约压力[14] 构建存量时代住房建筑更新机制 - 城市发展正从增量时代向存量时代过渡，亟待探索适应存量时代的城市更新制度及配套融资方案[16] - 危房"原拆原建"和老旧小区改造可作为初步探索，但较大程度依靠财政投入，难以支持大幅上行的老化房屋体量[16] - 房屋养老金制度由个人账户和公共账户组成，2024年8月住建部明确首批试点涵盖北京、上海、广州、深圳等22个城市[16] - "十四五"时期全国已累计改造城镇老旧小区24万多个，2025年8月政策明确提出稳步推进城中村和危旧房改造[16]