核心观点 - 物业管理行业正经历经营模式转型，从依赖规模扩张的“量增价平”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”转变 [2][5] - 短期来看，行业增长进入平缓阶段，预计2025-2026年主要覆盖企业收入同比增长约7%，企业依靠效率管控和科技应用支撑盈利能力，并维持积极的股东回报 [2][5][23] - 推荐业绩稳定、现金流优异、股息收益率高的优质标的 [2] 长期行业趋势 - 内外部环境变化催化行业经营模式转变，物业管理企业与业主间的双向选择加速，推动项目组合优化 [5][14] - 行业存在“有效市场化合同占比低”的系统性痛点，大部分合同为业主被动接受的前期物业服务合同，价格不灵活 [14] - 随着在管项目楼龄自然老化和外部催化，企业经营模型有望向更健康可持续的方向发展 [5][14][15] 行业增速与盈利展望 - 预计2025-2026年基础物业管理业务收入占总收入70%-80%，平均复合增速为10%，是整体增长的主要驱动力 [5][23] - 基础物管以外业务对大部分企业构成收入增长拖累，综合导致2025及2026年主要覆盖企业收入同比增长均为7% [5][23] - 主要覆盖企业通过效率管控，2024年及2025年上半年销售管理费用率同比均下降0.6个百分点，科技应用有助于节约成本、释放盈利 [23] 现金流与股东回报 - 主要覆盖物企综合回款率在2024年及2025年上半年分别同比下降1.1和0.9个百分点，回款情况边际承压 [6][24] - 企业现金资源充裕，2024年底在手现金范围在47亿至141亿元人民币，占市值比例为39%至68%，经营性现金流与净利润比例为1.6倍 [6][24] - 充沛的现金支持企业在2025-2026年实施积极的股东回报，部分主要覆盖标的的股东回报率有望达到约5-6% [6][24] 市场表现与规模扩张 - 截至2025年11月4日，恒生物业指数年内上涨14%，跑赢内房指数23个百分点，但跑输恒生国企指数13个百分点 [9] - 板块内，盈利增长和股东回报具备相对优势的滨江服务及绿城服务表现相对领先 [9] - 主要覆盖企业新拓年化合同额体量在过去两到三年保持大致稳定，同时退盘比例略有上升，隐含未来增长速度持续平缓 [23]