西安四代住宅市场现象 - 西安四代住宅市场出现“百人摇号”现象，部分项目得房率最高达150%，呈现逆市飘红态势 [2] - 产品面积门槛显著降低，重心从过去的120平方米以上下沉至90平方米起步区间 [4] 高得房率背后的驱动因素 - 四代住宅走红根植于两大转变：从远郊步入主城区，以及采取“高备案价、高赠送、实折实扣”的弹性价格策略 [5] - 通过高赠送面积拉低实际使用面积单价，例如总价160万元房产，实得面积约140平方米，实际单价降至约1.14万元/平方米，而按传统80%得房率计算实际单价约为2万元/平方米 [5][6] - 赠送比例屡创新高，从早期85平方米户型赠送约30平方米，演化至有项目宣称“139平方米实得225平方米” [5] 市场影响与潜在问题 - 高得房率提升居住舒适度，有助于激发购房需求，但对市场产生分化效应，加剧同行竞争内卷 [8] - 高赠送面积存在产权风险，通常无法获得产权登记，交易时不计入合同 [8] - 存在合规风险，若涉及违建可能被责令拆除，业主需自行承担损失，且房屋在产权过户、抵押融资等环节将受限 [8][9] - 部分项目实际成交价格已出现每平方米数百元至千元不等的暗降，销售说辞从“火热摇号”转变为强调“蓄客充足” [9] 政策规范与行业趋势 - 国家及地方政策持续规范建筑面积计算，如2025年8月西安本地政策对“超大露台”作出限制，规定“露台进深不宜大于2.4米” [9] - 政策驱动下，住宅产品的竞争焦点将从数字游戏回归至空间效率、建筑品质与真实居住价值的本质 [2][9]