今年以来香港住宅价格上涨的触发剂是租金回报率超过贷款利率。 由于香港市场利率完全挂钩美 元利率，2022年以来随着美联储暴力加息，香港基础利率也随之暴涨，住宅市场贷款利率快速上 升，挂钩Hibor（香港银行同业拆借利率）的房贷利率与租金回报率差值最高超过4%，极大压制了 香港的购房需求。去年末美联储三次降息以及今年5月份后的Hibor快速下降，使得房贷利率快速下 行。根据瑞银证券的统计，今年4月份开始香港新发放住宅贷款利率2022年以来首次低于香港住宅 租金收益率，即使8月末以来Hibor利率有所上行，香港新发放的住宅贷款利率也仅有3.4%，依然低 于香港住宅目前3.7%的租金回报率。租金回报率延续改善，房贷利率转向下行，购房相对吸引力 明显提升，带动住宅成交快速改善，价格转向信号进一步明确。 香港楼市止跌回稳的根本在于供需格局早已变化。 香港人口流入主要来自人才签证和赴港留学 生。香港放宽人才签证后，2023和2024两年合计签发人才签证超过27万宗，每年签发数较2021年翻 倍增长，占香港人口比重接近4%，其中90%为内地人口。除此之外，受美国移民以及中美博弈影 响，赴美留学难度增加后，大量留学生选择赴港 ...