香港住宅市场表现概述 - 今年以来香港私人住宅市场呈现量价齐升的复苏态势，1-10月一二手成交量同比增加21% [2] - 房价于3月见底后持续复苏，9月私人住宅售价指数同比增长1.6%，为2022年以来首次同比回正 [2] - 中原地产发布的香港城市领先指数持续改善，表明楼市复苏趋势延续 [2] 价格上涨的驱动因素 - 租金回报率超过贷款利率是核心触发剂，购房相对吸引力明显提升 [3] - 随着美联储加息周期结束及Hibor快速下降，新发放住宅贷款利率在4月份首次低于租金收益率 [3] - 即使8月末后Hibor有所上行，新发放住宅贷款利率也仅为3.4%，仍低于当前3.7%的住宅租金回报率 [3] 市场供需格局根本性变化 - 人口流入是需求端主要动力，2023和2024两年合计签发人才签证超过27万宗，较2021年翻倍增长，占香港人口比重接近4% [4] - 赴港留学生数量大幅增加，2024学年入学人数较2022年增长近80%，加剧校外租房需求 [4] - 租金市场自2023年已企稳回升，私人住宅租金指数从2023年1月低点上涨超过15%，指示供需格局早已转为紧张 [4] - 香港股市回暖和经济复苏进一步提振楼市购买力 [4] 香港与内地市场差异 - 香港人口与楼市规模不大，国内赴港需求容易带动其市场企稳回升 [4] - 香港楼市转好不能简单视为国内地产的提前指标，因国内租金与租金回报率仍在调整过程中 [4]