房地产金融风险化解进展评估 - 房地产金融风险起点为2021年高杠杆房企流动性危机，2022年交付风波使风险扩散至居民部门，随后一系列政策有效遏制风险[2] - 截至2025年上半年末，上市银行个人住房按揭贷款和对公房地产贷款不良率分别为0.8%和4.1%，资产质量较国际对比仍属稳定[4] - “保交楼”攻坚战进展良好，大部分地区交付率超过90%，2024年房地产项目“白名单”贷款审批金额已超过7万亿元[4] 居民按揭贷款违约风险分析 - 居民按揭早偿率从2019年的5%上升至2022-2024年的平均10%，叠加正常还贷，每年还贷率约15%，通过主动去杠杆降低系统性风险[17] - 当前存量房贷贷款价值比约为40%，处于安全水平，2021-2025年发放的房贷余额占存量约40%，其LTV从70%下降至50%[17] - 压力测试显示，仅当房价年跌幅超15%或借款人仅还息时，LTV才可能触及80%警戒线，但部分中西部银行按揭不良率已超1.5%[17][25] 对公房地产债务风险现状与展望 - 房企增量风险已得到控制，但存量债务化解是重点，2025年前9个月房地产销售额较2021年同期下降53%[29] - 截至2025年三季度末，上市房企中利息覆盖率低于1的债务占比达61%，偿债能力不足，房地产信托规模从2019年近3万亿元下降超70%[29] - 截至2025年8月债务重组规模达4万亿元，但主要集中在海外，境内债务重组有待推进，头部房企债务主要通过展期和恢复经营化解[29] 银行体系风险敞口与拨备缓冲能力 - 截至2025年三季度末，银行表内房地产敞口规模约55万亿元，占总资产13%，其中对公敞口18万亿元，个人贷款37万亿元[35] - 银行风险缓冲规模约16万亿元，其中贷款拨备7万亿元，相对于当前3.5万亿元的不良贷款规模较为充足[35] - 静态测算显示，按揭贷款不良率每上升1个百分点和对公房地产贷款不良率每上升10个百分点，将导致拨备覆盖率下降约35个百分点，对ROE影响约3个百分点[35] 风险化解下半场关键与政策选项 - 风险化解下半场重点在于减少房贷违约、处置存量债务及银行拨备计提，系统性风险较可控[40] - 稳定居民和房企现金流至关重要，直接降低按揭贷款利率空间有限，财政贴息、个税抵扣成为可选项[41] - 估算显示，对存量和新发放房贷每一个百分点的补贴成本每年分别为3800亿元和500亿元[41]